Η στεγαστική αγορά στην Αθήνα έχει ένα μεγάλο πρόβλημα: υπάρχουν πολλά παλιά ή κλειστά διαμερίσματα που δεν βγαίνουν στην αγορά, επειδή χρειάζονται σοβαρή ανακαίνιση.
Την ίδια στιγμή, η ζήτηση για ποιοτικές κατοικίες προς μακροχρόνια μίσθωση παραμένει υψηλή.
Το νέο ενισχυμένο πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Νοικιάζω 2026» έρχεται να δώσει κίνητρο στους ιδιοκτήτες να αναβαθμίσουν παλιές κατοικίες και να τις διαθέσουν ξανά στην αγορά.
Σύμφωνα με τις ανακοινώσεις του Υπουργείου, το νέο σχήμα προβλέπει επιδότηση που μπορεί να φτάσει έως 36.000€, με προσαύξηση 5.000€ για κάθε παιδί, ενώ στόχος είναι να επιστρέψουν στην αγορά έως 20.000 κλειστές κατοικίες.
Τι αλλάζει με την επιδότηση έως 36.000€
Το παλαιότερο ενεργό πρόγραμμα καλύπτει σήμερα το 60% των δαπανών ανακαίνισης, με επιλέξιμο κόστος έως 13.500€ και μέγιστη επιδότηση έως 8.100€. Αφορά κατοικίες έως 100 τ.μ., κενές για τα τελευταία 3 έτη, που θα μισθωθούν μακροχρόνια για τουλάχιστον 3 χρόνια.
Το νέο ενισχυμένο σχήμα, σύμφωνα με τις ανακοινώσεις του Υπουργείου, ανεβάζει σημαντικά το όριο της ενίσχυσης. Η επιδότηση αναμένεται να υπολογίζεται έως 300€ ανά τετραγωνικό μέτρο, με ανώτατο ποσό περίπου 36.000€ ανά κατοικία, για ακίνητα έως 120 τ.μ.
Με απλά λόγια, το κράτος δεν θέλει απλώς να χρηματοδοτήσει μικροεπισκευές.
Θέλει να βοηθήσει παλιά ακίνητα να γίνουν ξανά κατοικήσιμα, λειτουργικά και ελκυστικά για ενοικίαση.
Ποιοι ιδιοκτήτες κερδίζουν περισσότερο
Περισσότερο κερδίζουν οι ιδιοκτήτες που έχουν ένα ακίνητο το οποίο σήμερα μένει αναξιοποίητο επειδή χρειάζεται ανακαίνιση.
Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα δεκαετίας 1970 ή 1980 σε περιοχές όπως Κυψέλη, Παγκράτι, Αμπελόκηποι, Κουκάκι, Νέος Κόσμος, Πατήσια ή Κέντρο Αθήνας μπορεί να έχει καλή μισθωτική ζήτηση, αλλά να μην μπορεί να νοικιαστεί σωστά χωρίς εργασίες.
Το νέο πρόγραμμα είναι ιδιαίτερα σημαντικό για ιδιοκτήτες που:
Έχουν κλειστό διαμέρισμα για αρκετά χρόνια.
Δεν έχουν άμεσα διαθέσιμο κεφάλαιο για πλήρη ανακαίνιση.
Θέλουν να βγάλουν το ακίνητο σε μακροχρόνια μίσθωση.
Θέλουν να αυξήσουν την εμπορική και μισθωτική αξία του ακινήτου.
Θέλουν να αποφύγουν πρόχειρες επισκευές που δημιουργούν προβλήματα αργότερα.
Ειδικά στην Αθήνα, όπου η νέα δόμηση είναι δύσκολη σε πολλές κεντρικές περιοχές, η αξιοποίηση παλιών κατοικιών μπορεί να φέρει άμεση προσφορά στην αγορά χωρίς να χρειαστεί νέο κτίσιμο.
Το Υπουργείο έχει συνδέσει το νέο πρόγραμμα με την ανάγκη να ενεργοποιηθούν αδρανή ακίνητα και να ενισχυθεί το διαθέσιμο στεγαστικό απόθεμα.
Τα 3 χρόνια αφορολόγητο ενοίκιο: μεγάλο όφελος για τον ιδιοκτήτη
Εκτός από την επιδότηση ανακαίνισης, υπάρχει και ένα δεύτερο πολύ σημαντικό κίνητρο: η απαλλαγή φόρου εισοδήματος από ενοίκιο για 3 έτη.
Η ρύθμιση αφορά ιδιοκτήτες που μετατρέπουν, από 08/09/2024 έως 31/12/2026, ένα κενό ακίνητο ή ακίνητο που ήταν σε βραχυχρόνια μίσθωση σε μακροχρόνια μίσθωση.
Η μίσθωση πρέπει να είναι τουλάχιστον 3ετής και το ακίνητο πρέπει να πληροί τις προϋποθέσεις που προβλέπονται για την απαλλαγή.
Το μέτρο αφορά ακίνητα έως 120 τ.μ., με δυνατότητα προσαύξησης κατά 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο, σύμφωνα με την Πύλη Στεγαστικής Πολιτικής.
Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να έχει δύο οφέλη:
Πρώτον, επιδότηση για να ανακαινίσει το ακίνητο.
Δεύτερον, απαλλαγή από φόρο εισοδήματος για τα ενοίκια των πρώτων 36 μηνών, εφόσον πληροί όλες τις προϋποθέσεις.
Ποιες βασικές προϋποθέσεις πρέπει να ελέγξετε
Πριν ξεκινήσει οποιαδήποτε διαδικασία, ο ιδιοκτήτης πρέπει να ελέγξει αν το ακίνητο και τα φορολογικά του στοιχεία είναι σωστά.
Για το ενεργό πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Νοικιάζω», οι βασικές προϋποθέσεις περιλαμβάνουν:
Κατοικία έως 100 τ.μ. σε οικιστική περιοχή, δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας τουλάχιστον 50%, οικογενειακό φορολογητέο εισόδημα έως 40.000€, ακίνητη περιουσία έως 300.000€, και δήλωση του ακινήτου ως κενό στο Ε2 των τελευταίων τριών ετών.
Για το νέο σχήμα έως 36.000€, οι τελικές λεπτομέρειες πρέπει να επιβεβαιωθούν από τον επίσημο οδηγό όταν ανοίξει η πλατφόρμα.
Ωστόσο, οι μέχρι τώρα ανακοινώσεις μιλούν για ακίνητα έως 120 τ.μ., αυξημένη επιδότηση για το Νέο πρόγραμμα ανακαινίζω νοικιάζω 2026.
Ποια έγγραφα θα χρειαστείτε
Ο ιδιοκτήτης πρέπει να οργανώσει από την αρχή έναν πλήρη φάκελο.
Τα έγγραφα μπορεί να διαφέρουν ανάλογα με τον τελικό οδηγό του νέου προγράμματος, αλλά πρακτικά θα χρειαστείτε:
1. Κωδικούς Taxisnet
Η αίτηση και οι διασταυρώσεις γίνονται ηλεκτρονικά. Χωρίς σωστή πρόσβαση στο Taxisnet, η διαδικασία δεν μπορεί να προχωρήσει σωστά.
2. Ε9
Το Ε9 πρέπει να εμφανίζει σωστά το ακίνητο, τα τετραγωνικά, το ποσοστό ιδιοκτησίας, τη χρήση, τον όροφο και τα στοιχεία του ιδιοκτήτη.
3. Ε2 των τελευταίων ετών
Για τα κενά ακίνητα, το Ε2 είναι κρίσιμο, επειδή αποδεικνύει αν το ακίνητο δηλωνόταν ως κενό για τα απαιτούμενα έτη. Το επίσημο ενεργό πρόγραμμα ζητά το ακίνητο να δηλώνεται ως κενό στο Ε2 των τριών τελευταίων ετών.
4. Τίτλοι ιδιοκτησίας / συμβόλαια
Χρειάζονται για να αποδειχθεί το δικαίωμα κυριότητας ή επικαρπίας.
5. Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης, όπου απαιτείται
Ειδικά αν το πρόγραμμα συνδέεται με ενεργειακή αναβάθμιση, το ΠΕΑ μπορεί να είναι απαραίτητο πριν και/ή μετά τις εργασίες.
6. Ταυτότητα Κτιρίου, όπου απαιτείται
Για σοβαρότερες εργασίες ή για πλήρη τεχνική τακτοποίηση του φακέλου, μπορεί να χρειαστεί έλεγχος από μηχανικό.
7. Προσφορές εργασιών και υλικών
Ο ιδιοκτήτης πρέπει να έχει αναλυτικές προσφορές από συνεργεία, τεχνικούς, μηχανικούς ή εταιρεία ανακαίνισης.
8. Τιμολόγια και ηλεκτρονικές πληρωμές
Στο ενεργό πρόγραμμα, τα τιμολόγια εργασιών και υλικών πρέπει να εξοφλούνται ηλεκτρονικά. Αυτό είναι πολύ σημαντικό, γιατί οι πληρωμές πρέπει να είναι ανιχνεύσιμες.
9. Ηλεκτρονικό μισθωτήριο
Μετά την ανακαίνιση, το ακίνητο πρέπει να μισθωθεί με ηλεκτρονικό μισθωτήριο μακροχρόνιας διάρκειας. Στο ενεργό πρόγραμμα η μίσθωση πρέπει να είναι τουλάχιστον 3ετής.
Σε ποιους φορείς θα απευθυνθείτε
Για να κινηθείτε σωστά, δεν αρκεί να μιλήσετε μόνο με έναν τεχνικό. Χρειάζεται συντονισμός.
ΔΥΠΑ
Η ΔΥΠΑ είναι ο φορέας που εμφανίζεται στο ενεργό πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» και η αίτηση γίνεται ηλεκτρονικά μέσα από την αντίστοιχη πλατφόρμα.
ΑΑΔΕ
Η ΑΑΔΕ είναι κρίσιμη για τα φορολογικά στοιχεία, το Ε2, το Ε9, το ηλεκτρονικό μισθωτήριο και τη φοροαπαλλαγή των ενοικίων. Η Πύλη Στεγαστικής Πολιτικής αναφέρει ότι η αίτηση για την απαλλαγή φόρου εισοδήματος από ενοίκιο είναι διαθέσιμη στον ιστότοπο της ΑΑΔΕ.
Λογιστής
Ο λογιστής πρέπει να ελέγξει αν το ακίνητο φαίνεται σωστά στο Ε2 και στο Ε9, αν ο ιδιοκτήτης πληροί τα εισοδηματικά κριτήρια και αν η φοροαπαλλαγή μπορεί να εφαρμοστεί χωρίς κίνδυνο μελλοντικής απώλειας.
Μηχανικός
Ο μηχανικός ελέγχει την πραγματική κατάσταση του ακινήτου, την ανάγκη για άδειες μικρής κλίμακας, ΠΕΑ, αυθαιρεσίες, ηλεκτρολογικά/υδραυλικά θέματα και γενικά αν το ακίνητο μπορεί να ανακαινιστεί νόμιμα και ασφαλώς.
Εταιρεία ανακαίνισης / τεχνικά συνεργεία
Εδώ χρειάζεται μεγάλη προσοχή. Η προσφορά πρέπει να είναι αναλυτική, ρεαλιστική και να μπορεί να συνδεθεί με τιμολόγια, χρονοδιάγραμμα και συγκεκριμένο αποτέλεσμα.
Μεσιτικό γραφείο / σύμβουλος αξιοποίησης ακινήτου
Πριν ξοδέψει ο ιδιοκτήτης χρήματα, πρέπει να ξέρει σε ποιο κοινό θα απευθυνθεί το ακίνητο, τι ενοίκιο μπορεί να πετύχει και ποιες εργασίες έχουν πραγματική εμπορική αξία.
Ποια είναι η σωστή διαδικασία βήμα προς βήμα
Βήμα 1: Έλεγχος επιλεξιμότητας
Ελέγχετε αν το ακίνητο πληροί τα βασικά κριτήρια: χρήση κατοικίας, τετραγωνικά, κατάσταση στο Ε2, ιδιοκτησιακό καθεστώς και φορολογικά στοιχεία.
Βήμα 2: Τεχνική αυτοψία
Γίνεται αυτοψία στο ακίνητο από μηχανικό ή υπεύθυνη ομάδα ανακαίνισης. Καταγράφονται κουφώματα, ηλεκτρολογικά, υδραυλικά, μπάνιο, κουζίνα, δάπεδα, υγρασίες, θέρμανση/ψύξη και ανάγκες ασφάλειας.
Βήμα 3: Οικονομικός σχεδιασμός
Δεν ξεκινάμε από το “τι θέλω να φτιάξω”, αλλά από το “τι αξίζει να φτιάξω”. Ο στόχος είναι η ανακαίνιση να αυξήσει την αξία του ακινήτου και να βοηθήσει να νοικιαστεί σε σωστό ενοικιαστή.
Βήμα 4: Αναλυτική προσφορά
Η προσφορά πρέπει να έχει σαφή κόστη ανά εργασία: μπάνιο, κουζίνα, ηλεκτρολογικά, υδραυλικά, βάψιμο, δάπεδα, κουφώματα, πόρτες, φωτισμός, θέρμανση/ψύξη.
Βήμα 5: Υποβολή αίτησης
Η αίτηση γίνεται ηλεκτρονικά στην αρμόδια πλατφόρμα, σύμφωνα με τον οδηγό του προγράμματος που ισχύει κάθε φορά.
Βήμα 6: Έγκριση και σωστή εκτέλεση εργασιών
Οι εργασίες πρέπει να γίνουν με τάξη, χρονοδιάγραμμα και νόμιμα παραστατικά.
Βήμα 7: Ηλεκτρονικές πληρωμές και τιμολόγια
Οι πληρωμές πρέπει να γίνονται ηλεκτρονικά και να αντιστοιχούν στα τιμολόγια. Αυτό είναι βασικό για την επιδότηση.
Βήμα 8: Μίσθωση του ακινήτου
Μετά την ολοκλήρωση, το ακίνητο πρέπει να μισθωθεί μακροχρόνια, σύμφωνα με τις υποχρεώσεις του προγράμματος.
Βήμα 9: Παρακολούθηση υποχρεώσεων
Ο ιδιοκτήτης πρέπει να διατηρήσει το ακίνητο στη χρήση που απαιτεί το πρόγραμμα. Αν παραβιάσει τους όρους, μπορεί να χάσει επιδότηση ή φορολογικά οφέλη.
Παράδειγμα: Διαμέρισμα στην Κυψέλη
Ας δούμε ένα πρακτικό παράδειγμα.
Ένας ιδιοκτήτης έχει διαμέρισμα 75 τ.μ. στην Κυψέλη, κατασκευής 1975.
Το ακίνητο είναι κλειστό για αρκετά χρόνια και χρειάζεται ανακαίνιση για να βγει σωστά στην αγορά.
Η αυτοψία δείχνει ότι χρειάζεται:
- νέο μπάνιο,
- αναβάθμιση κουζίνας,
- ηλεκτρολογικός έλεγχος,
- υδραυλικές επισκευές,
- βάψιμο,
- νέα φωτιστικά,
- επισκευή ή αντικατάσταση δαπέδων,
- βελτίωση κουφωμάτων όπου χρειάζεται,
- καλύτερη παρουσίαση για ενοικίαση.
Αν το κόστος μιας ποιοτικής ανακαίνισης φτάσει, για παράδειγμα, τις 30.000€, ο ιδιοκτήτης χωρίς επιδότηση μπορεί να διστάσει να προχωρήσει.
Αν όμως ενταχθεί στο νέο ενισχυμένο πρόγραμμα και καλυφθεί μεγάλο μέρος του κόστους, τότε το ακίνητο μπορεί να μετατραπεί από “κλειστό βάρος” σε ενεργό περιουσιακό στοιχείο.
Μετά την ανακαίνιση, το διαμέρισμα μπορεί να απευθυνθεί σε εργαζόμενους, ζευγάρια ή μικρές οικογένειες που αναζητούν κατοικία κοντά στο κέντρο, με πρόσβαση σε μέσα μεταφοράς και υπηρεσίες.
Παράλληλα, αν πληρούνται οι προϋποθέσεις της φοροαπαλλαγής, ο ιδιοκτήτης μπορεί να έχει αφορολόγητο εισόδημα από ενοίκιο για 36 μήνες.
Το αποτέλεσμα είναι διπλό: το σπίτι αναβαθμίζεται και ο ιδιοκτήτης αποκτά καλύτερη εισοδηματική προοπτική.
Τι πρέπει να προσέξετε πριν ξεκινήσετε
Μην ξεκινήσετε εργασίες χωρίς να έχετε ελέγξει αν το ακίνητο είναι επιλέξιμο.
Μην πληρώνετε με μετρητά, αν το πρόγραμμα απαιτεί ηλεκτρονική εξόφληση.
Μην κάνετε πρόχειρη ανακαίνιση μόνο για να “βγει φθηνά”.
Μην υπολογίζετε το ενοίκιο χωρίς έρευνα αγοράς.
Μην αγνοείτε τον λογιστή και τον μηχανικό.
Μην θεωρείτε δεδομένο ότι κάθε παλιό ακίνητο αξίζει την ίδια επένδυση!
Η σωστή ανακαίνιση πρέπει να έχει στρατηγική.
Άλλες εργασίες χρειάζεται ένα διαμέρισμα για φοιτητική μίσθωση, άλλες για οικογένεια και άλλες για επαγγελματία που θέλει ποιοτική κατοικία κοντά στο κέντρο.
Συμπέρασμα
Το «Ανακαινίζω – Νοικιάζω 2026» μπορεί να γίνει μία από τις σημαντικότερες ευκαιρίες για ιδιοκτήτες παλιών ή κλειστών κατοικιών στην Αθήνα.
Η επιδότηση έως 36.000€, σε συνδυασμό με την τριετή φοροαπαλλαγή ενοικίων, μπορεί να αλλάξει τα δεδομένα για πολλά ακίνητα που σήμερα παραμένουν ανενεργά.
Όμως η επιτυχία δεν εξαρτάται μόνο από την επιδότηση.
Εξαρτάται από τον σωστό έλεγχο, τη σωστή προσφορά, τη νόμιμη διαδικασία, την ποιοτική ανακαίνιση και τη σωστή μισθωτική στρατηγική.
Ένα παλιό σπίτι μπορεί να γίνει ξανά εισοδηματικό ακίνητο. Αρκεί να σχεδιαστεί σωστά από την αρχή.
Θέλετε να αξιοποιήσετε ένα παλιό ή κλειστό ακίνητο στην Αθήνα;
Η Urban Keys™ Real Estate Athens μπορεί να σας βοηθήσει να δείτε το ακίνητό σας πρακτικά, υπεύθυνα και με καθαρό πλάνο.
Αναλαμβάνουμε τον αρχικό σχεδιασμό, την αξιολόγηση του ακινήτου, την εκτίμηση των εργασιών, τη σύνδεση με αξιόπιστους συνεργάτες και την προετοιμασία μιας ποιοτικής ανακαίνισης με στόχο την πραγματική αξιοποίηση του ακινήτου.
Στόχος μας δεν είναι απλώς να “φτιαχτεί” ένα σπίτι.
Στόχος μας είναι να γίνει λειτουργικό, ελκυστικό, ασφαλές και έτοιμο να μπει σωστά στην αγορά.
Τελευταία ενημέρωση: 16 Ιουνίου 2026
Το παραπάνω άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και στόχο να βοηθήσει ιδιοκτήτες, ενοικιαστές και αγοραστές να κατανοήσουν καλύτερα την αγορά ακινήτων στην Αθήνα.
Θέλετε προσωπική καθοδήγηση για ενοικίαση, αγορά, πώληση ή αξιοποίηση ακινήτου;
Επικοινωνήστε με την Urban Keys για μια πρώτη συζήτηση με επαγγελματική εχεμύθεια.
Urban Keys™ Real Estate Athens
Σύγχρονη προσέγγιση στην αξιοποίηση, ανακαίνιση και μίσθωση ακινήτων στην Αθήνα.
Επικοινωνήστε μαζί μας για μια πρώτη αξιολόγηση του ακινήτου σας.
Join The Discussion