Η αγορά ενός διαμερίσματος δεν είναι μόνο θέμα τιμής, περιοχής και τετραγωνικών. Είναι και θέμα νομικής ασφάλειας.
Πολλοί αγοραστές θεωρούν ότι, αν στο ακίνητο δεν υπάρχει υποθήκη, προσημείωση ή άλλο εμφανές βάρος, τότε η αγορά είναι πλήρως ασφαλής.
Στην πράξη, όμως, ο νομικός έλεγχος πρέπει να εξετάζει και ένα ακόμη σοβαρό ζήτημα: αν η μεταβίβαση του ακινήτου μπορεί να αμφισβητηθεί από δανειστές του προηγούμενου ιδιοκτήτη.
Αυτό δεν σημαίνει ότι ο νέος αγοραστής γίνεται αυτόματα υπεύθυνος για τα προσωπικά χρέη του πωλητή.
Σημαίνει, όμως, ότι σε ορισμένες περιπτώσεις οι δανειστές του πωλητή μπορούν να προσβάλουν δικαστικά τη μεταβίβαση, αν θεωρούν ότι έγινε για να ζημιωθούν.
Το βασικό νομικό πλαίσιο βρίσκεται στα άρθρα 939 έως 946 του Αστικού Κώδικα, τα οποία αφορούν την καταδολίευση δανειστών και την αγωγή διάρρηξης απαλλοτριωτικής πράξης.
Η νομολογία του Αρείου Πάγου αναφέρει ότι από τα άρθρα 939 και 941 έως 943 ΑΚ παρέχεται στους δανειστές ένδικο βοήθημα για τη διάρρηξη πράξεων που τους βλάπτουν.
Τι είναι η καταδολίευση δανειστών;
Καταδολίευση δανειστών υπάρχει όταν ένας οφειλέτης μεταβιβάζει περιουσιακό του στοιχείο, όπως ένα ακίνητο, με τρόπο που μειώνει την περιουσία του και βλάπτει τους δανειστές του.
Με απλά λόγια, αν ένας ιδιοκτήτης έχει σοβαρά χρέη και πουλήσει ή μεταβιβάσει ένα ακίνητο ώστε να μην μπορούν οι δανειστές του να ικανοποιηθούν από αυτό, οι δανειστές μπορεί να προσφύγουν στο δικαστήριο.
Η βασική διάταξη είναι το άρθρο 939 Αστικού Κώδικα.
Σύμφωνα με αυτό, οι δανειστές έχουν δικαίωμα να ζητήσουν τη διάρρηξη κάθε απαλλοτρίωσης που έγινε από τον οφειλέτη προς βλάβη τους, εφόσον η υπόλοιπη περιουσία του οφειλέτη δεν επαρκεί για την ικανοποίησή τους.
Στην πράξη, αυτό αφορά κυρίως περιπτώσεις όπου ο πωλητής έχει χρέη και η μεταβίβαση του ακινήτου μειώνει την περιουσία από την οποία θα μπορούσαν να πληρωθούν οι δανειστές του.
Ο νέος αγοραστής πληρώνει τα παλιά χρέη;
Όχι.
Ο νέος αγοραστής δεν γίνεται αυτόματα οφειλέτης για τα προσωπικά χρέη του προηγούμενου ιδιοκτήτη.
Αυτό είναι πολύ σημαντικό να γίνει ξεκάθαρο.
Αν ο παλιός ιδιοκτήτης χρωστά σε ιδιώτες, προμηθευτές, συνεργάτες ή άλλους δανειστές, ο νέος αγοραστής δεν αναλαμβάνει απλώς αυτά τα χρέη επειδή αγόρασε το ακίνητο.
Το πραγματικό ρίσκο είναι διαφορετικό.
Οι δανειστές του πωλητή μπορεί, υπό προϋποθέσεις, να ζητήσουν τη διάρρηξη της μεταβίβασης.
Δηλαδή να ζητήσουν από το δικαστήριο να θεωρηθεί η μεταβίβαση ανίσχυρη απέναντί τους, ώστε να μπορέσουν να στραφούν κατά του ακινήτου.
Η διάρρηξη δεν λειτουργεί γενικά υπέρ όλων, αλλά μόνο υπέρ των δανειστών που προσέβαλαν την απαλλοτρίωση, σύμφωνα με το άρθρο 943 ΑΚ.
Πότε μπορεί να προσβληθεί μια αγοραπωλησία;
Για να μπορέσει ένας δανειστής να προσβάλει μια μεταβίβαση ακινήτου, δεν αρκεί απλώς να υπάρχει ένα χρέος.
Συνήθως εξετάζονται βασικές προϋποθέσεις, όπως:
- Να υπάρχει απαίτηση του δανειστή κατά του πωλητή.
- Ο πωλητής να μεταβίβασε περιουσιακό του στοιχείο.
- Η μεταβίβαση να έγινε προς βλάβη του δανειστή.
- Η υπόλοιπη περιουσία του πωλητή να μην επαρκεί για την ικανοποίηση της απαίτησης.
- Σε περίπτωση αγοραπωλησίας με τίμημα, ο αγοραστής να γνώριζε ότι η μεταβίβαση γίνεται προς βλάβη των δανειστών.
Η νομολογία και η νομική ανάλυση συνδέουν τις βασικές αυτές προϋποθέσεις με τα άρθρα 939, 941 και 943 του Αστικού Κώδικα.
Η γνώση του αγοραστή έχει μεγάλη σημασία
Στις κανονικές αγοραπωλησίες, όπου ο αγοραστής πληρώνει τίμημα, έχει ιδιαίτερη σημασία αν ο αγοραστής γνώριζε ή όχι την πρόθεση του πωλητή να βλάψει τους δανειστές του.
Το άρθρο 941 Αστικού Κώδικα αναφέρεται στη γνώση του τρίτου, δηλαδή του προσώπου που απέκτησε το περιουσιακό στοιχείο.
Σε επαχθή απαλλοτρίωση, όπως είναι συνήθως η αγοραπωλησία, η γνώση του τρίτου αποτελεί κρίσιμο στοιχείο για τη διάρρηξη.
Με απλά λόγια, αν ένας αγοραστής αγοράζει καλόπιστα, πληρώνει πραγματικό τίμημα, ακολουθεί τη νόμιμη διαδικασία και δεν γνωρίζει ότι ο πωλητής προσπαθεί να βλάψει δανειστές, η θέση του είναι διαφορετική από έναν αγοραστή που συμμετέχει ή γνωρίζει μια προβληματική μεταβίβαση.
Σύμφωνα με απόφαση που δημοσιεύεται από τον Δικηγορικό Σύλλογο Αθηνών, η γνώση του τρίτου πρέπει να υπάρχει κατά τον χρόνο της απαλλοτρίωσης. Επίσης, δεν απαιτείται απαραίτητα συμπαιγνία μεταξύ οφειλέτη και τρίτου, αλλά εξετάζεται αν ο τρίτος γνώριζε την πρόθεση βλάβης των δανειστών.
Τι γίνεται αν η αγωγή γίνει δεκτή;
Αν το δικαστήριο δεχθεί ότι η μεταβίβαση ήταν καταδολιευτική, τότε η πράξη μπορεί να διαρραγεί ως προς τον δανειστή που άσκησε την αγωγή.
Το άρθρο 943 Αστικού Κώδικα προβλέπει ότι το αποτέλεσμα της διάρρηξης είναι η υποχρέωση του τρίτου να αποκαταστήσει τα πράγματα στην κατάσταση που ήταν. Η διάρρηξη ενεργεί μόνο υπέρ των δανειστών που προσέβαλαν την απαλλοτρίωση.
Αυτό πρακτικά μπορεί να δημιουργήσει σοβαρό πρόβλημα στον νέο ιδιοκτήτη. Δεν είναι απλώς ένα τυπικό νομικό θέμα. Μπορεί να επηρεάσει την ασφάλεια της αγοράς και την ελεύθερη αξιοποίηση του ακινήτου.
Υπάρχει χρονικό όριο;
Ναι.
Το άρθρο 946 Αστικού Κώδικα προβλέπει ότι η αγωγή διάρρηξης παραγράφεται όταν περάσουν πέντε έτη από την απαλλοτρίωση. Η νομολογία του Αρείου Πάγου έχει ασχοληθεί με το ζήτημα της πενταετούς παραγραφής και τον χρόνο από τον οποίο αρχίζει να υπολογίζεται.
Αυτό σημαίνει ότι ο κίνδυνος δεν είναι απεριόριστος χρονικά.
Ωστόσο, μέσα στο προβλεπόμενο χρονικό διάστημα, μια προβληματική μεταβίβαση μπορεί να δημιουργήσει σοβαρή αβεβαιότητα.
Υπάρχει και ποινική διάσταση;
Σε ορισμένες περιπτώσεις, η καταδολίευση δανειστών μπορεί να έχει και ποινική διάσταση.
Το άρθρο 397 του Ποινικού Κώδικα αναφέρεται στην καταδολίευση δανειστών και προβλέπει ποινικές συνέπειες για τον οφειλέτη που με πρόθεση ματαιώνει ολικά ή μερικά την ικανοποίηση του δανειστή του, μεταξύ άλλων με απαλλοτρίωση περιουσιακού στοιχείου χωρίς ισότιμο και αξιόχρεο αντάλλαγμα.
Για έναν αγοραστή ακινήτου, όμως, το βασικό ζήτημα στην πράξη είναι ο αστικός κίνδυνος: δηλαδή αν μπορεί να προσβληθεί η μεταβίβαση.
Γιατί είναι απαραίτητος ο νομικός έλεγχος πριν την αγορά;
Ο σωστός νομικός έλεγχος δεν περιορίζεται μόνο στο αν το ακίνητο έχει βάρη.
Πριν από την αγορά, ο δικηγόρος του αγοραστή πρέπει να ελέγχει, μεταξύ άλλων:
- τους τίτλους ιδιοκτησίας,
- τη μεταγραφή ή καταχώριση στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο,
- τυχόν υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις ή διεκδικήσεις,
- τη νομιμότητα της μεταβίβασης,
- τη φορολογική και συμβολαιογραφική διαδικασία,
- και όπου υπάρχουν ενδείξεις, το ευρύτερο ρίσκο που συνδέεται με τον πωλητή και τη συναλλαγή.
Στην Urban Keys Real Estate Athens Greece, αντιμετωπίζουμε την αγορά ακινήτου ως διαδικασία που απαιτεί σωστή προετοιμασία, έλεγχο και επαγγελματική καθοδήγηση.
Ο ρόλος μας δεν είναι μόνο να παρουσιάσουμε ένα ακίνητο.
Είναι να βοηθήσουμε τον αγοραστή να κινηθεί με περισσότερη ασφάλεια, σε συνεργασία πάντα με τους κατάλληλους νομικούς και τεχνικούς επαγγελματίες.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα
Ας υποθέσουμε ότι ένας ιδιοκτήτης έχει ένα διαμέρισμα στην Αθήνα και ταυτόχρονα έχει μεγάλα χρέη προς ιδιώτες. Γνωρίζει ότι οι δανειστές του μπορεί να κινηθούν εναντίον του και αποφασίζει να πουλήσει γρήγορα το διαμέρισμα.
Ένας αγοραστής ενδιαφέρεται για το ακίνητο. Η τιμή φαίνεται καλή και το διαμέρισμα δεν έχει εμφανή βάρη. Ο αγοραστής προχωρά στην αγορά χωρίς επαρκή νομικό έλεγχο και χωρίς να εξεταστούν οι συνθήκες της συναλλαγής.
Μετά την πώληση, ένας παλιός δανειστής του πωλητή ισχυρίζεται ότι η μεταβίβαση έγινε για να μην μπορέσει να ικανοποιηθεί από την περιουσία του οφειλέτη. Αν θεωρεί ότι συντρέχουν οι προϋποθέσεις των άρθρων 939 επ. ΑΚ, μπορεί να ασκήσει αγωγή διάρρηξης της μεταβίβασης.
Αυτό δεν σημαίνει ότι ο αγοραστής χρωστά προσωπικά το χρέος του πωλητή. Σημαίνει, όμως, ότι η αγορά του μπορεί να μπει σε σοβαρή δικαστική αμφισβήτηση.
Συμπέρασμα
Ο αγοραστής δεν πρέπει να φοβάται την αγορά ακινήτου.
Πρέπει όμως να την αντιμετωπίζει σοβαρά.
Η απουσία υποθήκης ή προσημείωσης δεν αρκεί πάντα για να θεωρηθεί μια αγορά πλήρως ασφαλής.
Σε ειδικές περιπτώσεις, δανειστές του προηγούμενου ιδιοκτήτη μπορεί να επιχειρήσουν να προσβάλουν τη μεταβίβαση, επικαλούμενοι την καταδολίευση δανειστών σύμφωνα με τα άρθρα 939 έως 946 του Αστικού Κώδικα.
Γι’ αυτό, πριν από κάθε αγορά, είναι απαραίτητος ο πλήρης νομικός έλεγχος από δικηγόρο, σε συνεργασία με συμβολαιογράφο και τους κατάλληλους επαγγελματίες της αγοράς.
Στην Urban Keys Athens Greece, στόχος μας είναι να βοηθάμε τους αγοραστές να βλέπουν όχι μόνο την ευκαιρία, αλλά και το ρίσκο πίσω από κάθε ακίνητο.
Γιατί μια σωστή αγορά δεν πρέπει να είναι απλώς ελκυστική.
Πρέπει να είναι και ασφαλής.
Αποποίηση ευθύνης
Το παραπάνω άρθρο έχει καθαρά ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική συμβουλή, γνωμοδότηση ή εξατομικευμένη καθοδήγηση για συγκεκριμένη υπόθεση.
Κάθε αγοραπωλησία ακινήτου έχει διαφορετικά πραγματικά και νομικά δεδομένα.
Για τον λόγο αυτό, πριν από οποιαδήποτε απόφαση αγοράς, πώλησης ή υπογραφής συμβολαίου, ο ενδιαφερόμενος πρέπει πάντα να απευθύνεται σε δικηγόρο, συμβολαιογράφο και στους αρμόδιους επαγγελματίες για πλήρη, υπεύθυνο και εξατομικευμένο έλεγχο.
Η Urban Keys Athens Greece παρέχει ενημέρωση και επαγγελματική καθοδήγηση στο πλαίσιο της κτηματομεσιτικής διαδικασίας, χωρίς να υποκαθιστά τον ρόλο του δικηγόρου ή άλλου αρμόδιου νομικού συμβούλου.
Τελευταία ενημέρωση: 16 Ιουνίου 2026
Το παραπάνω άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και στόχο να βοηθήσει ιδιοκτήτες, ενοικιαστές και αγοραστές να κατανοήσουν καλύτερα την αγορά ακινήτων στην Αθήνα.
Θέλετε προσωπική καθοδήγηση για ενοικίαση, αγορά, πώληση ή αξιοποίηση ακινήτου;
Επικοινωνήστε με την Urban Keys για μια πρώτη συζήτηση με επαγγελματική εχεμύθεια.
Join The Discussion