Ενημέρωση 11 Αυγούστου 2026

Η ελληνική Golden Visa συνεχίζει και το 2026 να αποτελεί ένα από τα πιο γνωστά επενδυτικά προγράμματα διαμονής στην Ευρώπη. Μετά όμως τις σημαντικές αλλαγές της τελευταίας διετίας, η αγορά έχει γίνει πιο σύνθετη και απαιτεί πολύ μεγαλύτερη προσοχή από επενδυτές, αγοραστές και real estate advisors.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν τα επαγγελματικά ακίνητα που μπορούν να μετατραπούν νόμιμα σε κατοικίες μέσω αλλαγής κύριας χρήσης. Στη συγκεκριμένη κατηγορία, η ελάχιστη αξία αγοράς για Golden Visa μπορεί να παραμένει στις 250.000€, εφόσον πληρούνται οι ειδικές προϋποθέσεις της νομοθεσίας.

Η επένδυση πρέπει να αφορά ένα μόνο ακίνητο, ενώ δεν εφαρμόζεται το ελάχιστο όριο των 120 τ.μ.

Η αλλαγή χρήσης πρέπει να έχει ολοκληρωθεί μετά τις 5 Απριλίου 2024 και πριν από την υποβολή της αίτησης για Golden Visa.

Όμως η πραγματικότητα είναι πιο σύνθετη από τα διαφημιστικά slogans που κυκλοφορούν στην αγορά.

Τι άλλαξε στη Golden Visa το 2026

Με το ισχύον πλαίσιο, τα ελάχιστα ποσά επένδυσης για τη Golden Visa διαφοροποιούνται ανάλογα με την περιοχή και τον τύπο του ακινήτου.

Το ελάχιστο όριο ανέρχεται στις 800.000€ για ακίνητα που βρίσκονται στην Περιφέρεια Αττικής, στην Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης, στη Μύκονο, στη Θήρα, καθώς και σε νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων.

Στις υπόλοιπες περιοχές της Ελλάδας, το ελάχιστο όριο είναι 400.000€.

Για αυτές τις κατηγορίες επένδυσης, η αγορά πρέπει κατά κανόνα να αφορά ένα ακίνητο με επιφάνεια κύριων χώρων τουλάχιστον 120 τ.μ.

Υπάρχει όμως ειδική κατηγορία με χαμηλότερο όριο επένδυσης 250.000€, η οποία αφορά, μεταξύ άλλων, ακίνητα των οποίων οι κύριοι χώροι μετατρέπονται νόμιμα από άλλη χρήση σε κατοικία.

---

Επαγγελματικά ακίνητα με αλλαγή χρήσης σε κατοικία

Αυτό σημαίνει ότι:

• γραφεία
• καταστήματα
• αποθήκες
• βιομηχανικοί χώροι
• πρώην επαγγελματικά ακίνητα

Τα παραπάνω ακίνητα μπορούν, υπό συγκεκριμένες πολεοδομικές, τεχνικές και νομικές προϋποθέσεις, να ενταχθούν στην ειδική κατηγορία Golden Visa των 250.000€, εφόσον οι κύριοι χώροι τους μετατραπούν νόμιμα σε κατοικία και η αλλαγή χρήσης ολοκληρωθεί πριν από την υποβολή της αίτησης.

Σημαντικό: Στην περίπτωση βιομηχανικών κτιρίων προβλέπονται πρόσθετες προϋποθέσεις και τεχνική τεκμηρίωση, μεταξύ άλλων σχετικά με τη λειτουργία βιομηχανικής δραστηριότητας κατά την προηγούμενη πενταετία.

---

Μπορεί πραγματικά ένα επαγγελματικό ακίνητο να γίνει διαμέρισμα;

Η απάντηση είναι: ναι, αλλά όχι σε όλες τις περιπτώσεις.

Δεν είναι κάθε γραφείο, κατάστημα, αποθήκη ή άλλος επαγγελματικός χώρος κατάλληλος για νόμιμη μετατροπή σε κατοικία.

Πριν από οποιαδήποτε αγορά, πρέπει να εξεταστεί αν η αλλαγή χρήσης είναι τεχνικά, πολεοδομικά και νομικά εφικτή.

Ενδεικτικά, πρέπει να ελεγχθούν:

• οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης,
• η υφιστάμενη οικοδομική άδεια και η νομιμότητα του ακινήτου,
• τυχόν αυθαίρετες κατασκευές ή μεταβολές,
• οι απαιτήσεις φυσικού φωτισμού και αερισμού για κατοικία,
• τυχόν περιορισμοί από τη σύσταση ή τον κανονισμό του κτιρίου,
• καθώς και οι τεχνικές προϋποθέσεις για τη νόμιμη αλλαγή χρήσης.

Η αλλαγή χρήσης δεν είναι απλώς μία τυπική διαδικασία “στα χαρτιά”.

Απαιτεί έλεγχο από μηχανικό και, ανάλογα με το ακίνητο, μπορεί να απαιτεί ενημέρωση ή αναθεώρηση οικοδομικής άδειας, έγκριση εργασιών και πρόσθετη τεχνική τεκμηρίωση.

Για την ειδική κατηγορία Golden Visa των 250.000€, η αλλαγή των κύριων χώρων σε κατοικία πρέπει να έχει ολοκληρωθεί νόμιμα πριν από την υποβολή της αίτησης.

Τι πρέπει να ελεγχθεί πριν αγοράσει κάποιος επενδυτής

Πριν γίνει οποιαδήποτε αγορά επαγγελματικού ακινήτου για Golden Visa, πρέπει να εξεταστούν σοβαρά τα παρακάτω:

1. Επιτρέπεται κατοικία στην περιοχή;

Πριν εξεταστεί οποιαδήποτε αγορά επαγγελματικού ακινήτου με στόχο την αλλαγή χρήσης, πρέπει να επιβεβαιωθεί ότι η χρήση κατοικίας επιτρέπεται από τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις της συγκεκριμένης θέσης.

Ο έλεγχος πρέπει να λαμβάνει υπόψη:

• τις ισχύουσες χρήσεις γης,
• το πολεοδομικό καθεστώς της περιοχής,
• τυχόν ειδικούς όρους ή περιορισμούς,
• καθώς και το καθεστώς του συγκεκριμένου κτιρίου.

Η πληροφορία αυτή μπορεί να ελεγχθεί μέσω των πολεοδομικών δεδομένων και, όπου απαιτείται, να επιβεβαιωθεί από αρμόδιο μηχανικό πριν προχωρήσει ο επενδυτής στην αγορά.

Η πλατφόρμα e-Πολεοδομία του ΥΠΕΝ παρέχει πληροφορίες για όρους δόμησης και χρήσεις γης ανά ακίνητο.

Αυτός είναι ένας από τους πρώτους και σημαντικότερους ελέγχους πριν από οποιαδήποτε επένδυση.

2. Είναι νόμιμο το ακίνητο;

Πριν εξεταστεί οποιαδήποτε αλλαγή χρήσης, πρέπει να επιβεβαιωθεί ότι η υφιστάμενη κατάσταση του ακινήτου είναι πολεοδομικά και τεχνικά νόμιμη.

Ο έλεγχος πρέπει να περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων:

• την οικοδομική άδεια και τα εγκεκριμένα σχέδια,
• την πραγματική διαρρύθμιση του ακινήτου,
• τυχόν αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης,
• πατάρια, υπόγεια, αποθήκες και λοιπούς βοηθητικούς χώρους,
• τυχόν επεκτάσεις ή μεταβολές που δεν αποτυπώνονται στα εγκεκριμένα σχέδια,
• καθώς και την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Διηρημένης Ιδιοκτησίας, όπου απαιτείται.

Η ύπαρξη πολεοδομικών παραβάσεων δεν σημαίνει πάντοτε ότι ένα ακίνητο αποκλείεται αυτομάτως. Πρέπει όμως να εξεταστεί από μηχανικό αν οι παραβάσεις μπορούν να τακτοποιηθούν νόμιμα και αν επηρεάζουν τη δυνατότητα αλλαγής χρήσης.

Ένα ακίνητο που φαίνεται οικονομικά ελκυστικό μπορεί να αποδειχθεί ακατάλληλο για επένδυση, εάν η πραγματική του κατάσταση δεν συμφωνεί με τα εγκεκριμένα πολεοδομικά στοιχεία.

Μία σημαντική επικαιροποίηση: η προθεσμία υπαγωγής αυθαίρετων κατασκευών/αλλαγών χρήσης κατηγοριών 1–4, όταν είναι προγενέστερες της 28/7/2011, έχει παραταθεί έως 31 Μαρτίου 2028.

3. Μπορεί να θεωρηθεί πραγματική κατοικία;

Η δυνατότητα τοποθέτησης κουζίνας, μπάνιου και επίπλων δεν σημαίνει από μόνη της ότι ένας επαγγελματικός χώρος μπορεί να μετατραπεί νόμιμα σε κατοικία.

Ο μηχανικός πρέπει να εξετάσει αν ο χώρος μπορεί να ανταποκριθεί στις ισχύουσες κτιριοδομικές και τεχνικές απαιτήσεις που συνδέονται με τη χρήση κατοικίας.

Ανάλογα με το ακίνητο, εξετάζονται μεταξύ άλλων:

• ο φυσικός φωτισμός,
• ο φυσικός ή απαιτούμενος αερισμός,
• τα καθαρά ύψη και η διαμόρφωση των χώρων,
• η πρόσβαση και οι συνθήκες ασφαλούς χρήσης,
• οι εγκαταστάσεις ύδρευσης και αποχέτευσης,
• οι απαιτήσεις υγιεινής και ασφάλειας,
• η ενεργειακή απόδοση,
• καθώς και κάθε άλλη τεχνική προϋπόθεση που απαιτείται για τη συγκεκριμένη αλλαγή χρήσης.

Το ισχύον κτιριοδομικό πλαίσιο θέτει απαιτήσεις για υγεία, ασφάλεια, λειτουργικότητα, φωτισμό και αερισμό, με ειδικότερους τεχνικούς κανονισμούς ανά περίπτωση.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται σε υπόγεια, ημιυπόγεια, παλιές αποθήκες και άλλους χώρους που αρχικά δεν σχεδιάστηκαν για κατοικία.

Η καταλληλότητά τους πρέπει να επιβεβαιώνεται από μηχανικό πριν από οποιαδήποτε αγορά με σκοπό αλλαγή χρήσης.

Οι απαιτήσεις εξαρτώνται από τον χώρο και την προβλεπόμενη επέμβαση.

Επίσης, η επίσημη e-Πολεοδομία επιτρέπει τον έλεγχο των ισχυουσών χρήσεων γης και των πολεοδομικών περιορισμών ανά ακίνητο

4. Υπάρχουν περιορισμοί από τον κανονισμό της πολυκατοικίας;

Ακόμη και αν η χρήση κατοικίας επιτρέπεται πολεοδομικά, πρέπει να ελεγχθούν και τα ιδιωτικά έγγραφα του κτιρίου.

Ειδικότερα, ο νομικός έλεγχος πρέπει να εξετάζει:

• τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας,
• τον κανονισμό της πολυκατοικίας,
• τυχόν ειδικούς όρους για τη χρήση της συγκεκριμένης ιδιοκτησίας,
• περιορισμούς σχετικά με επεμβάσεις σε κοινόχρηστα ή κοινόκτητα μέρη,
• καθώς και το αν απαιτείται συναίνεση συνιδιοκτητών για συγκεκριμένες εργασίες ή μεταβολές.

Οι περιορισμοί που προβλέπονται σε σύσταση ή κανονισμό μπορεί να είναι δεσμευτικοί για τους ιδιοκτήτες και πρέπει να ελέγχονται πριν από οποιαδήποτε αγορά ή αλλαγή χρήσης.

Γι’ αυτό ο πολεοδομικός έλεγχος από μηχανικό δεν αρκεί από μόνος του. Πριν από την αγορά χρειάζεται και νομικός έλεγχος των τίτλων, της σύστασης και του κανονισμού του κτιρίου.

5. Ολοκληρώνεται σωστά η αλλαγή χρήσης;

Για να μπορεί η επένδυση να εξεταστεί στο πλαίσιο της ειδικής κατηγορίας Golden Visa των 250.000€, η αλλαγή χρήσης των κύριων χώρων του ακινήτου σε κατοικία πρέπει να έχει ολοκληρωθεί νόμιμα πριν από την υποβολή της αίτησης.

Ο φάκελος πρέπει να τεκμηριώνει την αλλαγή χρήσης με τα κατάλληλα πολεοδομικά και συμβολαιογραφικά στοιχεία.

Μεταξύ άλλων, προβλέπονται:

• τεχνική έκθεση μηχανικού για την αλλαγή χρήσης των κύριων χώρων,
• αναφορά στην οικοδομική άδεια, ενημέρωση φακέλου, αναθεώρηση ή άλλη σχετική πολεοδομική πράξη,
• βεβαίωση συμβολαιογράφου για τη μεταβίβαση και το τίμημα,
• αποδεικτικό μεταγραφής ή καταχώρισης του συμβολαίου στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο,
• καθώς και τα υπόλοιπα δικαιολογητικά που απαιτούνται για την αίτηση Golden Visa.

Η τεχνική έκθεση του μηχανικού είναι κρίσιμο έγγραφο, καθώς πρέπει να πιστοποιεί ότι οι κύριοι χώροι του ακινήτου έχουν αλλάξει νόμιμα από την προηγούμενη χρήση τους σε χρήση κατοικίας.

Για τον λόγο αυτό, ο επενδυτής δεν πρέπει να βασίζεται μόνο στην εμπορική περιγραφή του ακινήτου ή στην υπόσχεση ότι «μπορεί να γίνει κατοικία». Η ολοκλήρωση και η τεκμηρίωση της αλλαγής χρήσης πρέπει να έχουν ελεγχθεί από τους αρμόδιους μηχανικούς και νομικούς συμβούλους πριν από την υποβολή της αίτησης.

Η μεγάλη παγίδα της αγοράς το 2026

Η ειδική κατηγορία Golden Visa των 250.000€ έχει δημιουργήσει αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον για παλιά γραφεία, καταστήματα, αποθήκες και άλλα επαγγελματικά ακίνητα που μπορούν να μετατραπούν νόμιμα σε κατοικίες.

Αυτό όμως δημιουργεί και έναν σημαντικό κίνδυνο για τον αγοραστή:

ένα ακίνητο μπορεί να πληροί τις προϋποθέσεις για Golden Visa χωρίς να αποτελεί απαραίτητα καλή επένδυση.

Η επίσημη διαδικασία πράγματι επιτρέπει επένδυση από 250.000€ σε ένα ακίνητο του οποίου οι κύριοι χώροι μετατρέπονται νόμιμα σε κατοικία, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Αυτό όμως αφορά την επιλεξιμότητα για άδεια διαμονής — όχι την ποιότητα, την εμπορική αξία ή τις μελλοντικές αποδόσεις του ακινήτου.

Για αυτό ο επενδυτής πρέπει να αξιολογεί ξεχωριστά:

• την πραγματική εμπορική αξία του ακινήτου,
• την ποιότητα της περιοχής και τη ζήτηση για κατοικία,
• το κόστος και την ποιότητα της μετατροπής,
• τη δυνατότητα μακροχρόνιας μίσθωσης,
• τα λειτουργικά και κοινόχρηστα έξοδα,
• καθώς και τη δυνατότητα μεταπώλησης σε έναν μελλοντικό αγοραστή που δεν χρειάζεται απαραίτητα Golden Visa.

Αυτό το τελευταίο σημείο είναι ιδιαίτερα σημαντικό.

Η σωστή επένδυση δεν πρέπει να έχει αξία μόνο επειδή συνοδεύεται από Golden Visa. Πρέπει να παραμένει ένα καλό ακίνητο και χωρίς αυτήν.

Επομένως, πριν από την αγορά χρειάζονται δύο διαφορετικοί έλεγχοι:

1. Golden Visa due diligence: Είναι πράγματι επιλέξιμο σύμφωνα με τη νομοθεσία;

2. Investment due diligence: Αξίζει πραγματικά τα χρήματα που ζητούνται;

---

Το μεγαλύτερο επενδυτικό λάθος: μη ρεαλιστικές αποδόσεις

Σε ορισμένες παρουσιάσεις ακινήτων, οι προβλεπόμενες αποδόσεις μπορεί να βασίζονται σε υπερβολικά αισιόδοξες υποθέσεις.

Ένας επενδυτής δεν πρέπει να αξιολογεί ένα ακίνητο μόνο από έναν αριθμό ROI ή από μία υποσχόμενη απόδοση.

Πρέπει να εξετάζονται:

• η πραγματική τιμή αγοράς,
• το κόστος ανακαίνισης και αλλαγής χρήσης,
• οι φόροι και τα έξοδα συναλλαγής,
• τα κοινόχρηστα και τα λειτουργικά έξοδα,
• η ρεαλιστική τιμή μίσθωσης,
• πιθανές περίοδοι χωρίς μισθωτή,
• το κόστος διαχείρισης και συντήρησης,
• καθώς και η πιθανή αξία μεταπώλησης.

Άλλο η μικτή απόδοση και άλλο η πραγματική καθαρή απόδοση της επένδυσης.

Η αξία ενός ακινήτου εξαρτάται επίσης από:

• την τοποθεσία,
• τη ζήτηση στην περιοχή,
• την ποιότητα και λειτουργικότητα του ακινήτου,
• τη νομική και πολεοδομική του κατάσταση,
• τη δυνατότητα μακροχρόνιας αξιοποίησης,
• και τη μελλοντική εμπορευσιμότητά του.

Ένα φθηνό ημιυπόγειο ή ένας παλιός επαγγελματικός χώρος δεν μετατρέπεται αυτόματα σε καλή επένδυση επειδή μπορεί να πληροί τις προϋποθέσεις για Golden Visa.

Ο σωστός επενδυτικός έλεγχος πρέπει να απαντά σε μία απλή ερώτηση:

«Θα αγόραζα αυτό το ακίνητο στην ίδια τιμή ακόμη και αν δεν υπήρχε η Golden Visa;»

Αν η απάντηση είναι όχι, ο επενδυτής πρέπει να εξετάσει πολύ προσεκτικά την πραγματική αξία της πρότασης.

Τι προσφέρει η Urban Keys

Στην Urban Keys Athens πιστεύουμε ότι μια επένδυση για Golden Visa δεν πρέπει να βασίζεται μόνο σε marketing promises ή στην τιμή ενός ακινήτου.

Πρέπει πρώτα να εξετάζεται αν το ακίνητο είναι νομικά, τεχνικά και επενδυτικά κατάλληλο για τον συγκεκριμένο αγοραστή.

Για τον λόγο αυτό, η προσέγγισή μας βασίζεται σε οργανωμένο pre-investment due diligence, σε συνεργασία όπου απαιτείται με εξειδικευμένους νομικούς και τεχνικούς συνεργάτες.

---

Πριν παρουσιαστεί ένα επαγγελματικό ακίνητο ως πιθανή επιλογή για Golden Visa, εξετάζονται βασικά στοιχεία όπως:

• οι τίτλοι και η νομική κατάσταση του ακινήτου,
• η υφιστάμενη χρήση και η οικοδομική άδεια,
• οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης,
• τυχόν πολεοδομικές ή τεχνικές εκκρεμότητες,
• η δυνατότητα νόμιμης αλλαγής χρήσης σε κατοικία,
• και η συμβατότητα της επένδυσης με τις ισχύουσες προϋποθέσεις του προγράμματος Golden Visa.

Στόχος δεν είναι απλώς να βρεθεί ένα ακίνητο των 250.000€. Στόχος είναι να εντοπιστεί ένα ακίνητο που μπορεί να αποτελέσει πραγματικά ασφαλή και βιώσιμη επένδυση.

Πραγματική χρηστικότητα και επενδυτική αξία

Δεν αναζητούμε απλώς ένα «φθηνό ακίνητο» που μπορεί να ενταχθεί σε ένα επενδυτικό σενάριο.

Εξετάζουμε αν το ακίνητο μπορεί να λειτουργήσει πραγματικά ως κατοικία και αν έχει προοπτική πέρα από την απόκτηση Golden Visa.

Αξιολογούνται, μεταξύ άλλων:

• η λειτουργικότητα της κάτοψης,
• ο φυσικός φωτισμός και ο αερισμός,
• η δυνατότητα σωστής διαμόρφωσης,
• η ποιότητα της τοποθεσίας,
• η ζήτηση για κατοικία ή μίσθωση,
• η εμπορευσιμότητα του ακινήτου,
• και η πιθανή μελλοντική αξία μεταπώλησης.

Ένα ακίνητο μπορεί να είναι τεχνικά επιλέξιμο για Golden Visa, αλλά να μην αποτελεί καλή επιλογή για πραγματική κατοίκηση ή μακροχρόνια επένδυση.

Realistic ROI

Η Urban Keys αξιολογεί το ακίνητο ως πραγματικό real estate asset — όχι απλώς ως “Golden Visa product”.

---

Urban Keys Real Estate

Premium Real Estate & Investment Advisory in Greece

Η Urban Keys Athens Greece βοηθά διεθνείς επενδυτές να εντοπίσουν ελεγμένες επενδυτικές ευκαιρίες στην Ελλάδα, συμπεριλαμβανομένων επαγγελματικών ακινήτων που μπορούν — υπό προϋποθέσεις — να μετατραπούν νόμιμα σε κατοικίες και να υποστηρίξουν το πρόγραμμα Golden Visa 2026.

Για περισσότερες πληροφορίες ή προκαταρκτικό έλεγχο επένδυσης, επικοινωνήστε με την ομάδα της Urban Keys, εδώ: Επικοινωνία

---

---

Ενημέρωση: Τρίτη 11 Αυγούστου 2026