Τι δικαιολογητικά χρειάζονται για αγορά ακινήτου το 2026 και ποια είναι η διαδικασία μέχρι την εγγραφή στο Κτηματολόγιο

Η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα χρειάζεται σωστή προετοιμασία.

Δεν αρκεί ο αγοραστής να βρει ένα καλό ακίνητο και να συμφωνήσει την τιμή με τον πωλητή.

Στην πράξη, η αγορά περιλαμβάνει νομικό έλεγχο, τεχνικό έλεγχο, φορολογικές διαδικασίες, συμβολαιογραφική πράξη και τελική καταχώριση στο Κτηματολόγιο.

Το 2026, αρκετά βήματα γίνονται πλέον ψηφιακά.

Ο συμβολαιογράφος μπορεί να χρησιμοποιήσει τον Ψηφιακό Φάκελο Μεταβίβασης Ακινήτου, ενώ η δήλωση φόρου μεταβίβασης γίνεται μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY της ΑΑΔΕ. Παράλληλα, το Κτηματολόγιο παρέχει ηλεκτρονικές υπηρεσίες για την υποβολή πράξεων και την παραλαβή πιστοποιητικού καταχώρισης.

Παρακάτω θα δούμε όλη τη διαδικασία βήμα προς βήμα, από την απόφαση αγοράς μέχρι την εγγραφή του ακινήτου στο όνομα του νέου ιδιοκτήτη.

---

1. Απόφαση αγοράς και πρώτος έλεγχος

Αρχικά, ο αγοραστής επιλέγει το ακίνητο και συμφωνεί με τον πωλητή το βασικό πλαίσιο της αγοράς. Δηλαδή, συμφωνεί την τιμή, τον πιθανό χρόνο υπογραφής και τον γενικό τρόπο πληρωμής.

Ωστόσο, σε αυτό το στάδιο ο αγοραστής δεν πρέπει να δώσει βιαστικά προκαταβολή.

Πρώτα χρειάζεται να ελέγξει αν το ακίνητο μπορεί να μεταβιβαστεί χωρίς σοβαρά προβλήματα.

Ο αγοραστής πρέπει να εξετάσει:

• αν ο πωλητής είναι ο νόμιμος ιδιοκτήτης,
• αν υπάρχουν βάρη, υποθήκες, προσημειώσεις ή κατασχέσεις,
• αν τα τετραγωνικά συμφωνούν με τα έγγραφα,
• αν το ακίνητο έχει αυθαίρετες κατασκευές,
• αν το Κτηματολόγιο εμφανίζει σωστά το ακίνητο,
• αν ο πωλητής μπορεί να συγκεντρώσει τα απαραίτητα δικαιολογητικά.

Γι’ αυτό, ο αγοραστής χρειάζεται από νωρίς δικηγόρο, μηχανικό και συμβολαιογράφο.

---

2. Νομικός έλεγχος από δικηγόρο

Στη συνέχεια, ο δικηγόρος του αγοραστή ελέγχει τους τίτλους ιδιοκτησίας.

Ο έλεγχος γίνεται στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο ή στο Υποθηκοφυλακείο, όπου αυτό εξακολουθεί να λειτουργεί για τη συγκεκριμένη περιοχή.

Ο δικηγόρος ελέγχει:

• τον τίτλο κτήσης του πωλητή,
• την αλυσίδα προηγούμενων τίτλων,
• τα βάρη του ακινήτου,
• τυχόν διεκδικήσεις,
• τυχόν δικαστικές ή κτηματολογικές εκκρεμότητες,
• τον ΚΑΕΚ, όταν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή Κτηματολογίου,
• τη σωστή περιγραφή του ακινήτου στους τίτλους.

Ο νομικός έλεγχος προστατεύει τον αγοραστή από σοβαρούς κινδύνους. Για παράδειγμα, ένα ακίνητο μπορεί να έχει καλή τιμή, αλλά να εμφανίζει παλαιό βάρος ή λάθος στα κτηματολογικά στοιχεία.

Επομένως, ο αγοραστής πρέπει να ζητά πρώτα καθαρή νομική εικόνα και μετά να προχωρά στο επόμενο βήμα.

---

3. Τεχνικός έλεγχος από μηχανικό

Παράλληλα, ο μηχανικός ελέγχει την πραγματική κατάσταση του ακινήτου. Συγκρίνει την υφιστάμενη εικόνα με την οικοδομική άδεια, τα σχέδια, την κάτοψη και τα τετραγωνικά.

Ο μηχανικός εξετάζει:

• αν το ακίνητο έχει αυθαιρεσίες,
• αν ο ιδιοκτήτης έχει τακτοποιήσει παλαιές αυθαιρεσίες,
• αν τα τετραγωνικά συμφωνούν με τα έγγραφα,
• αν χρειάζεται νέο τοπογραφικό,
• αν υπάρχει ενεργειακό πιστοποιητικό, όπου χρειάζεται,
• αν μπορεί να εκδώσει την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.

Για τις περισσότερες μεταβιβάσεις, ο μηχανικός εκδίδει ή ενημερώνει την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Διηρημένης Ιδιοκτησίας.

Το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας εξηγεί ότι εξουσιοδοτημένος μηχανικός αναλαμβάνει τη συμπλήρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας.

Αν ο μηχανικός εντοπίσει σοβαρό πρόβλημα, ο αγοραστής πρέπει να το λύσει πριν από το συμβόλαιο. Διαφορετικά, μπορεί να αγοράσει ένα ακίνητο που θα του δημιουργήσει κόστος, καθυστέρηση ή πρόβλημα σε μελλοντική πώληση.

---

4. Συγκέντρωση δικαιολογητικών από τον πωλητή

Αφού ο αγοραστής ολοκληρώσει τους βασικούς ελέγχους, ο πωλητής συγκεντρώνει τα δικαιολογητικά.

Ο συμβολαιογράφος ελέγχει ποια έγγραφα χρειάζεται η συγκεκριμένη μεταβίβαση.

Συνήθως, ο φάκελος περιλαμβάνει:

• τίτλο ιδιοκτησίας,
• πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ,
• φορολογική ενημερότητα ή βεβαίωση οφειλής,
• ασφαλιστική ενημερότητα, όπου χρειάζεται,
• βεβαίωση μη οφειλής ΤΑΠ από τον Δήμο,
• Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου,
• ενεργειακό πιστοποιητικό, όπου χρειάζεται,
• τοπογραφικό διάγραμμα, όπου χρειάζεται,
• κτηματολογικό φύλλο,
• κτηματολογικό διάγραμμα,
• στοιχεία ταυτότητας ή διαβατηρίου,
• ΑΦΜ και στοιχεία ΔΟΥ.

Επιπλέον, ο συμβολαιογράφος μπορεί να ζητήσει ειδικά έγγραφα, ανάλογα με την περίπτωση. Για παράδειγμα, διαφορετικά έγγραφα μπορεί να χρειαστούν σε κληρονομικό ακίνητο, σε ακίνητο με συνιδιοκτήτες ή σε ακίνητο με τραπεζικό βάρος.

---

5. Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ

Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ αποτελεί βασικό δικαιολογητικό για τη μεταβίβαση. Με αυτό, ο πωλητής αποδεικνύει ότι έχει δηλώσει το ακίνητο σωστά στις δηλώσεις ΕΝΦΙΑ των προηγούμενων ετών.

Στην πράξη, ο συμβολαιογράφος ελέγχει αν τα στοιχεία του πιστοποιητικού συμφωνούν με τον τίτλο και τα υπόλοιπα έγγραφα.

Αν υπάρχει λάθος σε τετραγωνικά, όροφο, ποσοστό ή χρήση, ο λογιστής του πωλητή πρέπει να διορθώσει το Ε9 πριν προχωρήσει η πράξη.

Γι’ αυτό, ο πωλητής πρέπει να ελέγχει από νωρίς το Ε9 και όχι την τελευταία στιγμή.

---

6. Βεβαίωση ΤΑΠ από τον Δήμο

Στη συνέχεια, ο πωλητής χρειάζεται συνήθως βεβαίωση μη οφειλής ΤΑΠ από τον Δήμο. Το ΤΑΠ αφορά το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας.

Ο Δήμος ελέγχει αν υπάρχουν οφειλές για το συγκεκριμένο ακίνητο. Συνήθως ζητά στοιχεία ακινήτου, τίτλο, λογαριασμό ρεύματος και στοιχεία ιδιοκτήτη.

Η διαδικασία μπορεί να διαφέρει από Δήμο σε Δήμο.

Επομένως, ο πωλητής πρέπει να ξεκινά νωρίς, γιατί η καθυστέρηση στη βεβαίωση ΤΑΠ μπορεί να καθυστερήσει και το συμβόλαιο.

---

7. Φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα

Επιπλέον, ο πωλητής πρέπει να έχει φορολογική ενημερότητα.

Αν έχει οφειλές, η διαδικασία δεν σταματά πάντα.

Σε ορισμένες περιπτώσεις, η αρμόδια αρχή εκδίδει βεβαίωση οφειλής και ο συμβολαιογράφος παρακρατεί μέρος του τιμήματος για να καλύψει την οφειλή.

Η ΑΑΔΕ παρέχει ηλεκτρονική υπηρεσία για αποδεικτικό ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής.

Παράλληλα, σε ορισμένες περιπτώσεις χρειάζεται και ασφαλιστική ενημερότητα.

Αν υπάρχουν ασφαλιστικές οφειλές, μπορεί να γίνει παρακράτηση από το τίμημα, σύμφωνα με τις οδηγίες του αρμόδιου φορέα.

Με αυτόν τον τρόπο, η μεταβίβαση μπορεί να προχωρήσει, αλλά ο συμβολαιογράφος πρέπει να χειριστεί σωστά τις παρακρατήσεις.

---

8. Δήλωση φόρου μεταβίβασης μέσω myPROPERTY

Πριν από την υπογραφή του συμβολαίου, ο συμβολαιογράφος προετοιμάζει τη δήλωση φόρου μεταβίβασης. Ο αγοραστής πληρώνει τον φόρο μεταβίβασης, εκτός αν δικαιούται απαλλαγή πρώτης κατοικίας.

Η πλατφόρμα myPROPERTY της ΑΑΔΕ δίνει τη δυνατότητα ηλεκτρονικής υποβολής δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτου.

Η ΑΑΔΕ διαθέτει οδηγίες χρήσης και συχνές ερωτήσεις για τη διαδικασία.

Συνήθως, η διαδικασία ακολουθεί αυτή τη σειρά:

1. Ο συμβολαιογράφος συντάσσει τη δήλωση.
2. Ο αγοραστής και ο πωλητής ελέγχουν τα στοιχεία.
3. Τα μέρη αποδέχονται τη δήλωση μέσω myAADE.
4. Η ΑΑΔΕ βεβαιώνει τον φόρο, όταν προκύπτει φόρος.
5. Ο αγοραστής πληρώνει τον φόρο.
6. Ο συμβολαιογράφος συνεχίζει τη σύνταξη του συμβολαίου.

Οι οδηγίες της ΑΑΔΕ για το 2026 περιγράφουν την ψηφιακή διαδικασία αγοραπωλησίας και τον ρόλο του συμβολαιογράφου στη δήλωση.

---

9. Απαλλαγή πρώτης κατοικίας

Αν ο αγοραστής αγοράζει πρώτη κατοικία, πρέπει να ελέγξει αν δικαιούται απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης.

Το gov.gr αναφέρει ότι η απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης για αγορά πρώτης κατοικίας αφορά φυσικά πρόσωπα, εφόσον πληρούν τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις.

Ο αγοραστής πρέπει να εξετάσει:

• την οικογενειακή του κατάσταση,
• την υπάρχουσα ακίνητη περιουσία του,
• την επιφάνεια και την αξία του ακινήτου,
• τα εισοδηματικά ή περιουσιακά στοιχεία που μπορεί να επηρεάζουν την απαλλαγή,
• τα δικαιολογητικά που ζητά ο συμβολαιογράφος.

Ωστόσο, ο αγοραστής δεν πρέπει να θεωρεί αυτόματα ότι δικαιούται απαλλαγή.

Πρέπει να το ελέγξει με συμβολαιογράφο και λογιστή πριν πληρώσει τον φόρο.

---

10. Ψηφιακός Φάκελος Μεταβίβασης Ακινήτου

Το 2026, ο συμβολαιογράφος μπορεί να χρησιμοποιήσει τον Ψηφιακό Φάκελο Μεταβίβασης Ακινήτου για κτηματογραφημένα ακίνητα.

Η υπηρεσία βοηθά τα μέρη να συγκεντρώσουν και να οργανώσουν τα απαραίτητα στοιχεία της μεταβίβασης.

Στην πράξη, ο συμβολαιογράφος ανοίγει τον φάκελο και καλεί τα μέρη να συμμετάσχουν στη διαδικασία.

Ο πωλητής συνδέεται, επιλέγει το ακίνητο και αποδέχεται την ενέργεια.

Ο αγοραστής αποδέχεται επίσης την πρόσκληση.

Στη συνέχεια, ο συμβολαιογράφος συγκεντρώνει τα στοιχεία, ελέγχει τα δικαιολογητικά και προχωρά στη σύνταξη της πράξης.

Ο Ψηφιακός Φάκελος δεν αντικαθιστά τον νομικό και τεχνικό έλεγχο. Αντίθετα, βοηθά τη διαδικασία να προχωρήσει πιο οργανωμένα.

---

11. Σχέδιο συμβολαίου και τελικός έλεγχος

Πριν από την υπογραφή, ο συμβολαιογράφος ετοιμάζει το σχέδιο συμβολαίου.

Ο αγοραστής και ο δικηγόρος του πρέπει να το διαβάσουν προσεκτικά.

Ο αγοραστής πρέπει να ελέγξει:

• το σωστό τίμημα,
• τον τρόπο πληρωμής,
• τα στοιχεία του πωλητή,
• τα δικά του στοιχεία,
• την περιγραφή του ακινήτου,
• τον ΚΑΕΚ,
• τα τετραγωνικά,
• τον όροφο,
• τα ποσοστά συνιδιοκτησίας,
• τις παρακολουθήσεις, όπως αποθήκη ή θέση στάθμευσης,
• τυχόν παρακρατήσεις από οφειλές,
• τυχόν ειδικούς όρους.

Για παράδειγμα, αν το ακίνητο έχει αποθήκη ή θέση στάθμευσης, το συμβόλαιο πρέπει να περιγράφει καθαρά αν αυτές αποτελούν αυτοτελείς ιδιοκτησίες ή παρακολουθήματα.

Γι’ αυτό, ο τελικός έλεγχος πριν από την υπογραφή είναι κρίσιμος.

---

12. Υπογραφή συμβολαίου

Αφού ολοκληρωθούν οι έλεγχοι, τα μέρη υπογράφουν το συμβόλαιο. Ο αγοραστής πληρώνει το τίμημα με ασφαλή και αποδείξιμο τρόπο, συνήθως μέσω τραπεζικού συστήματος.

Μετά την υπογραφή, ο συμβολαιογράφος ολοκληρώνει τις απαιτούμενες ενέργειες. Επίσης, ενημερώνει τα στοιχεία της πράξης όπου χρειάζεται, σύμφωνα με τη διαδικασία της ΑΑΔΕ και τα στοιχεία του συμβολαίου.

Σε αυτό το σημείο, ο αγοραστής έχει υπογράψει το συμβόλαιο. Όμως δεν πρέπει να σταματήσει εδώ. Το ακίνητο πρέπει να περάσει σωστά στο όνομά του στο Κτηματολόγιο.

---

13. Καταχώριση στο Κτηματολόγιο

Τέλος, ο συμβολαιογράφος ή το αρμόδιο πρόσωπο υποβάλλει την πράξη στο Κτηματολόγιο.

Η καταχώριση ολοκληρώνει ουσιαστικά τη μεταβίβαση για τον νέο ιδιοκτήτη.

Το Ελληνικό Κτηματολόγιο παρέχει ηλεκτρονική υπηρεσία μέσω της οποίας φυσικά και νομικά πρόσωπα μπορούν να υποβάλουν ψηφιακά αιτήσεις καταχώρισης συμβολαιογραφικών πράξεων και να παραλάβουν ψηφιακά πιστοποιητικό καταχώρισης.

Ο αγοραστής πρέπει να κρατήσει:

• αντίγραφο του συμβολαίου,
• αποδεικτικό υποβολής,
• πιστοποιητικό καταχώρισης,
• κτηματολογικό φύλλο, όταν είναι διαθέσιμο,
• κτηματολογικό διάγραμμα,
• αποδεικτικά πληρωμής φόρου και εξόδων.

Αν εμφανιστεί λάθος στην καταχώριση, ο αγοραστής πρέπει να το διορθώσει άμεσα. Ένα λάθος στον ΚΑΕΚ, στα ποσοστά ή στα στοιχεία ιδιοκτήτη μπορεί να δημιουργήσει πρόβλημα σε επόμενη πώληση.

---

14. Ενημέρωση Ε9 μετά την αγορά

Μετά την αγορά, ο νέος ιδιοκτήτης πρέπει να ελέγξει την εικόνα του στο Ε9.

Σε αρκετές περιπτώσεις, η ψηφιακή διαδικασία ενημερώνει αυτόματα τα στοιχεία ακινήτων.

Παρόλα αυτά, ο αγοραστής πρέπει να ζητήσει από τον λογιστή του να ελέγξει το αποτέλεσμα.

Ο έλεγχος πρέπει να καλύπτει:

• τα τετραγωνικά,
• τον όροφο,
• το είδος δικαιώματος,
• το ποσοστό συνιδιοκτησίας,
• τη χρήση του ακινήτου,
• τη σωστή γεωγραφική θέση,
• την παροχή ρεύματος, όπου χρειάζεται.

Αν υπάρχει λάθος στο Ε9, ο ιδιοκτήτης πρέπει να το διορθώσει έγκαιρα.

Διαφορετικά, μπορεί να πληρώσει λάθος ΕΝΦΙΑ ή να αντιμετωπίσει πρόβλημα σε μελλοντική μεταβίβαση.

---

15. Ποιος πληρώνει τι στην αγορά ακινήτου

Συνήθως, ο αγοραστής πληρώνει:

• τον φόρο μεταβίβασης,
• τα συμβολαιογραφικά έξοδα,
• τα έξοδα καταχώρισης στο Κτηματολόγιο,
• την αμοιβή του δικηγόρου του,
• τυχόν έξοδα δανείου,
• τη δική του μεσιτική αμοιβή, αν υπάρχει συμφωνία.

Αντίστοιχα, ο πωλητής πληρώνει συνήθως:

• τα δικά του πιστοποιητικά,
• τυχόν οφειλές που εμποδίζουν τη μεταβίβαση,
• έξοδα τακτοποίησης αυθαιρέτων,
• έξοδα μηχανικού για την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, ανάλογα με τη συμφωνία,
• τη δική του μεσιτική αμοιβή, αν υπάρχει συμφωνία.

Ωστόσο, τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν διαφορετικά για ορισμένα έξοδα. Γι’ αυτό πρέπει να ξεκαθαρίζουν το θέμα πριν από την υπογραφή.

---

16. Checklist για τον αγοραστή

Πριν δώσει προκαταβολή, ο αγοραστής πρέπει να έχει:

• πρώτο νομικό έλεγχο,
• πρώτο τεχνικό έλεγχο,
• εικόνα για τυχόν αυθαιρεσίες,
• επιβεβαίωση ότι ο πωλητής έχει τίτλο,
• σαφή συμφωνία για το τίμημα,
• σαφή εικόνα για τα έξοδα,
• έλεγχο για πιθανή απαλλαγή πρώτης κατοικίας.

Πριν υπογράψει συμβόλαιο, πρέπει να έχει:

• ολοκληρωμένο έλεγχο τίτλων,
• ολοκληρωμένο τεχνικό έλεγχο,
• έτοιμη Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου,
• δήλωση φόρου μεταβίβασης,
• πληρωμένο φόρο ή εγκεκριμένη απαλλαγή,
• τελικό σχέδιο συμβολαίου,
• καθαρό τρόπο πληρωμής.

Μετά την υπογραφή, πρέπει να έχει:

• καταχώριση στο Κτηματολόγιο,
• πιστοποιητικό καταχώρισης,
• έλεγχο Ε9,
• πλήρη φάκελο εγγράφων.

Με αυτόν τον τρόπο, ο αγοραστής μειώνει τον κίνδυνο και αποκτά καθαρή εικόνα για το ακίνητο που αγοράζει.

---

17. Συχνά προβλήματα στην αγορά ακινήτου

Στην πράξη, πολλά προβλήματα εμφανίζονται λίγο πριν από το συμβόλαιο. Γι’ αυτό ο αγοραστής πρέπει να ξεκινά τους ελέγχους νωρίς.

Τα πιο συνηθισμένα προβλήματα είναι:

• λάθος τετραγωνικά,
• διαφορά ανάμεσα σε Ε9, τίτλο και πραγματική κατάσταση,
• αυθαίρετες κατασκευές,
• παλαιά βάρη,
• λάθος ΚΑΕΚ,
• καθυστέρηση στη βεβαίωση ΤΑΠ,
• εκκρεμείς οφειλές του πωλητή,
• κληρονομικά ζητήματα,
• προβλήματα σε αποθήκες ή θέσεις στάθμευσης,
• ελλιπή σχέδια ή παλαιοί τίτλοι.

Επομένως, ο αγοραστής δεν πρέπει να κοιτά μόνο την τιμή.

Πρέπει να κοιτά και την καθαρότητα του φακέλου.

---

Συμπέρασμα

Η αγορά ακινήτου το 2026 στην Ελλάδα ( για το δεύτερο εξάμηνο) μπορεί να προχωρήσει πιο γρήγορα από ό,τι στο παρελθόν, επειδή αρκετές διαδικασίες γίνονται ψηφιακά.

Όμως η ταχύτητα δεν αντικαθιστά τον σωστό έλεγχο.

Ο αγοραστής πρέπει να ακολουθήσει σωστή σειρά:

1. Επιλέγει το ακίνητο.
2. Ζητά νομικό έλεγχο.
3. Ζητά τεχνικό έλεγχο.
4. Ελέγχει τα δικαιολογητικά.
5. Προχωρά στη δήλωση φόρου μεταβίβασης.
6. Υπογράφει το συμβόλαιο.
7. Ολοκληρώνει την καταχώριση στο Κτηματολόγιο.
8. Ελέγχει το Ε9.

Με αυτή τη διαδικασία, ο νέος ιδιοκτήτης αποκτά το ακίνητο με μεγαλύτερη ασφάλεια και λιγότερο ρίσκο.

Η σωστή αγορά δεν ξεκινά από την υπογραφή. Ξεκινά από τον έλεγχο.

Για την Urban Keys Αθήνα

---

---

Τελευταία ενημέρωση: Τρίτη 11 Αυγούστου 2026

Το παραπάνω άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και στόχο να βοηθήσει ιδιοκτήτες, ενοικιαστές και αγοραστές να κατανοήσουν καλύτερα την αγορά ακινήτων στην Αθήνα.

Θέλετε προσωπική καθοδήγηση για ενοικίαση, αγορά, πώληση ή αξιοποίηση ακινήτου;

Επικοινωνήστε με την Urban Keys για μια πρώτη συζήτηση με επαγγελματική εχεμύθεια.

---