Η τιμή που βλέπετε σε μια αγγελία δεν είναι το τελικό ποσό που θα χρειαστείτε για να αποκτήσετε το ακίνητο.

Το πραγματικό κόστος αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα περιλαμβάνει, εκτός από την τιμή πώλησης, τον φόρο μεταβίβασης, την αμοιβή του συμβολαιογράφου, τα τέλη του Κτηματολογίου, τον νομικό και τεχνικό έλεγχο, τη μεσιτική αμοιβή και, όταν υπάρχει χρηματοδότηση, τα τραπεζικά έξοδα.

Ως πρακτικός κανόνας, ένας αγοραστής πρέπει συνήθως να υπολογίζει:

• Περίπου 5%–6% επιπλέον για μια απλή αγορά με μετρητά και περιορισμένες επαγγελματικές υπηρεσίες.
• Περίπου 8%–10% επιπλέον όταν συμμετέχουν μεσίτης, δικηγόρος και ανεξάρτητος μηχανικός.
• Περίπου 10%–12% ή περισσότερο όταν υπάρχει στεγαστικό δάνειο, αγοραστής από το εξωτερικό ή σύνθετα νομικά και τεχνικά ζητήματα.

Τα παραπάνω ποσοστά αποτελούν ενδεικτικό προϋπολογισμό.

Το τελικό κόστος εξαρτάται από την αξία και το είδος του ακινήτου, τις συμφωνημένες αμοιβές και την πολυπλοκότητα της συναλλαγής.

Αναλυτικό κόστος αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα το 2026

Έξοδα αγοράς ακινήτου με μία ματιά

Για παράδειγμα, σε αγορά ακινήτου αξίας €250.000, ο αγοραστής μπορεί να χρειαστεί να υπολογίσει:

Κατηγορία εξόδου	Ενδεικτικός υπολογισμός	Παράδειγμα €250.000
Φόρος μεταβίβασης	Περίπου 3,09%	€7.725
Συμβολαιογράφος	Κλιμακωτή αμοιβή, ΦΠΑ και αντίγραφα	€2.500–€2.900
Κτηματολόγιο	5‰ + €3 και μικρά πρόσθετα τέλη	€1.260–€1.300
Δικηγόρος	Βάσει γραπτής συμφωνίας	€1.500–€3.000
Ανεξάρτητος μηχανικός	Ανάλογα με τον έλεγχο	€744–€1.860
Μεσιτική αμοιβή	Παράδειγμα 2% + ΦΠΑ	€6.200
Συνολικά πρόσθετα έξοδα	Χωρίς στεγαστικό δάνειο	Περίπου €19.900–€23.000

Συνεπώς, για αγορά αξίας €250.000, ένας ολοκληρωμένος προϋπολογισμός θα μπορούσε να φτάσει περίπου τις €269.900–€273.000.

1. Φόρος μεταβίβασης ακινήτου

Σε μια συνήθη αγοραπωλησία ακινήτου, υπόχρεος για την πληρωμή του φόρου μεταβίβασης είναι ο αγοραστής.

Ο βασικός συντελεστής του φόρου είναι 3% επί της φορολογητέας αξίας. Πάνω στο ποσό του κύριου φόρου επιβάλλεται επιπλέον εισφορά υπέρ δήμων και κοινοτήτων ίση με 3% του φόρου.

Επομένως, η συνολική πραγματική επιβάρυνση αντιστοιχεί περίπου στο 3,09% της φορολογητέας αξίας. Η δήλωση υποβάλλεται πριν από τη σύνταξη του μεταβιβαστικού συμβολαίου, κατά κανόνα ψηφιακά μέσω της εφαρμογής myPROPERTY.

Παράδειγμα φόρου για ακίνητο €250.000

• Φορολογητέα αξία: €250.000
• Κύριος φόρος 3%: €7.500
• Εισφορά υπέρ δήμων 3% επί του φόρου: €225
• Συνολικός φόρος μεταβίβασης: €7.725

Ο ακριβής υπολογισμός πρέπει να επιβεβαιώνεται από τον συμβολαιογράφο, καθώς η φορολογητέα αξία που θα χρησιμοποιηθεί στη δήλωση μπορεί να μην ταυτίζεται πάντοτε με την τιμή που εμφανίζεται στην αγγελία.

2. Απαλλαγή πρώτης κατοικίας

Ορισμένοι αγοραστές μπορούν να απαλλαγούν πλήρως ή εν μέρει από τον φόρο μεταβίβασης, όταν αγοράζουν πρώτη κατοικία και πληρούν τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις.

Για την αγορά κατοικίας, τα βασικά όρια απαλλαγής είναι:

• Έως €200.000 για άγαμο αγοραστή.
• Έως €250.000 για έγγαμο αγοραστή ή μέρος συμφώνου συμβίωσης.
• Προσαύξηση €25.000 για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά.
• Προσαύξηση €30.000 για το τρίτο και κάθε επόμενο παιδί.

Διαφορετικά όρια προβλέπονται για άτομα με αναπηρία και για την αγορά οικοπέδου. Επιπλέον, εξετάζεται εάν ο αγοραστής, ο σύζυγος ή τα ανήλικα παιδιά διαθέτουν ήδη κατοικία ή οικοδομήσιμο οικόπεδο που καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας.

Η απαλλαγή δεν πρέπει να θεωρείται αυτόματη. Ο συμβολαιογράφος και ο φοροτεχνικός πρέπει να ελέγξουν τα στοιχεία πριν από την υπογραφή του συμβολαίου.

3. Τι ισχύει για τα νεόδμητα ακίνητα;

Στα νεόδμητα ακίνητα μπορεί να ισχύει διαφορετική φορολογική μεταχείριση.

Ο κατασκευαστής έχει τη δυνατότητα να ενταχθεί στο καθεστώς αναστολής του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Όταν η συγκεκριμένη οικοδομή έχει υπαχθεί στο καθεστώς αναστολής, η πώληση δεν επιβαρύνεται με τον ΦΠΑ της νέας οικοδομής και κατά κανόνα εφαρμόζεται φόρος μεταβίβασης.

Ωστόσο, ο αγοραστής πρέπει να ζητήσει γραπτή επιβεβαίωση για το συγκεκριμένο ακίνητο.

Ειδικότερα, πρέπει να ελεγχθεί:

• Εάν ο κατασκευαστής έχει επιλέξει την αναστολή.
• Ποιος φόρος εφαρμόζεται στο συγκεκριμένο διαμέρισμα.
• Εάν η θέση στάθμευσης και η αποθήκη αποτελούν ξεχωριστές ιδιοκτησίες.
• Σε ποια αξία θα γίνει ο υπολογισμός.
• Εάν υπάρχουν πρόσθετες χρεώσεις ή συμβάσεις με τον κατασκευαστή.

4. Αμοιβή συμβολαιογράφου

Η αγοραπωλησία ακινήτου ολοκληρώνεται με συμβολαιογραφική πράξη.

Ο συμβολαιογράφος συγκεντρώνει και ελέγχει τα απαραίτητα δικαιολογητικά, προετοιμάζει το συμβόλαιο, διαχειρίζεται τη φορολογική δήλωση και οργανώνει τη διαδικασία της μεταβίβασης.

Η βασική αναλογική αμοιβή του συμβολαιογράφου υπολογίζεται κλιμακωτά:

• 0,80% για αξία έως €120.000.
• 0,70% για το τμήμα από €120.000,01 έως €380.000.
• 0,65% για το τμήμα από €380.000,01 έως €2.000.000.
• Χαμηλότερα ποσοστά για μεγαλύτερα ποσά.

Προστίθεται πάγια αμοιβή €20, καθώς και χρεώσεις για πρόσθετα φύλλα, αντίγραφα και άλλα έγγραφα.

Ο κανονικός συντελεστής ΦΠΑ στις επαγγελματικές υπηρεσίες είναι 24%.

Παράδειγμα συμβολαιογραφικής αμοιβής για €250.000

• Πρώτες €120.000 × 0,80% = €960
• Υπόλοιπες €130.000 × 0,70% = €910
• Πάγια βασική αμοιβή = €20
• Σύνολο πριν από ΦΠΑ = περίπου €1.890
• Σύνολο μετά τον ΦΠΑ = περίπου €2.344

Με την προσθήκη αντιγράφων, πρόσθετων φύλλων, πιστοποιητικών και διοικητικών εργασιών, ένας πρακτικός προϋπολογισμός μπορεί να διαμορφωθεί περίπου στις €2.500–€2.900.

Ο αγοραστής πρέπει να ζητά αναλυτική γραπτή προσφορά πριν ξεκινήσει η διαδικασία.

5. Τέλη Κτηματολογίου

Μετά την υπογραφή του συμβολαίου, η πράξη πρέπει να καταχωριστεί στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.

Με τη νέα απόφαση που εφαρμόζεται το 2026, για την εγγραφή μιας αγοραπωλησίας προβλέπονται:

• Πάγιο τέλος €3.
• Αναλογικό τέλος 5‰, δηλαδή 0,5% επί της αξίας του ακινήτου ή του δικαιώματος.

Επιπλέον, μπορεί να προκύψουν μικρές χρεώσεις για πιστοποιητικά, αντίγραφα, αποσπάσματα ή επιπλέον εγγραπτέα δικαιώματα.

Παράδειγμα για ακίνητο €250.000

• €250.000 × 5‰ = €1.250
• Πάγιο τέλος = €3
• Βασικό τέλος καταχώρισης = €1.253
• Πλέον τυχόν πιστοποιητικών και αντιγράφων

Για ασφαλή προϋπολογισμό, μπορούμε να υπολογίσουμε συνολικά περίπου €1.260–€1.300 σε μια απλή περίπτωση.

Ο Ψηφιακός Φάκελος Μεταβίβασης μπορεί, όταν πληρούνται οι σχετικές προϋποθέσεις, να ολοκληρώσει την καταχώριση ή να εκδώσει αιτιολογημένη απόρριψη μέσα σε μία εργάσιμη ημέρα. Βασικές προϋποθέσεις είναι να μην εκκρεμεί προηγούμενη πράξη και να έχουν πληρωθεί ηλεκτρονικά τα απαιτούμενα τέλη.

6. Αμοιβή δικηγόρου και νομικός έλεγχος

Η υποχρεωτική παράσταση δικηγόρου σε κάθε συμβόλαιο αγοραπωλησίας δεν έχει επανέλθει. Μάλιστα, ο Δικηγορικός Σύλλογος Αθηνών εξακολουθούσε το 2026 να ζητά θεσμικά την επαναφορά της.

Παρόλα αυτά, ο ανεξάρτητος νομικός έλεγχος είναι ιδιαίτερα σημαντικός.

Ο συμβολαιογράφος λειτουργεί ως ουδέτερος δημόσιος λειτουργός. Αντίθετα, ο δικηγόρος του αγοραστή εκπροσωπεί αποκλειστικά τα συμφέροντα του αγοραστή.

Ο νομικός έλεγχος μπορεί να περιλαμβάνει:

• Έλεγχο των τίτλων ιδιοκτησίας.
• Έρευνα στο Κτηματολόγιο ή στο σύστημα μεταγραφών και υποθηκών.
• Έλεγχο για υποθήκες και προσημειώσεις.
• Έλεγχο για κατασχέσεις, διεκδικήσεις και αγωγές.
• Έλεγχο κληρονομικών εγγράφων.
• Έλεγχο εταιρικών εγγράφων, όταν πωλητής είναι νομικό πρόσωπο.
• Έλεγχο ιδιωτικού συμφωνητικού ή προκαταβολής.
• Έλεγχο και διαπραγμάτευση των όρων του τελικού συμβολαίου.

Η αμοιβή για τον έλεγχο τίτλων καθορίζεται ελεύθερα με γραπτή συμφωνία μεταξύ δικηγόρου και πελάτη.

Επομένως, δεν υπάρχει ένα ενιαίο ποσοστό που να ισχύει σε κάθε αγορά.

Για το αριθμητικό παράδειγμα των €250.000, χρησιμοποιούμε έναν ενδεικτικό προϋπολογισμό €1.500–€3.000, ανάλογα με το εύρος της εντολής. Το ποσό αυτό δεν αποτελεί νόμιμη ή υποχρεωτική τιμή.

7. Ανεξάρτητος τεχνικός έλεγχος από μηχανικό

Ο νομικός έλεγχος δεν αντικαθιστά τον τεχνικό έλεγχο.

Ένα ακίνητο μπορεί να έχει καθαρούς τίτλους, αλλά να παρουσιάζει πολεοδομικές παραβάσεις, διαφορετική διαρρύθμιση από τα εγκεκριμένα σχέδια, προβλήματα στα τετραγωνικά ή σοβαρές τεχνικές βλάβες.

Ο ανεξάρτητος μηχανικός του αγοραστή μπορεί να ελέγξει:

• Εάν η πραγματική κατάσταση συμφωνεί με τα εγκεκριμένα σχέδια.
• Εάν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης.
• Εάν τα τετραγωνικά είναι σωστά.
• Την οικοδομική άδεια και τις μεταγενέστερες αναθεωρήσεις.
• Την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Διηρημένης Ιδιοκτησίας.
• Υγρασίες, ρωγμές και εμφανείς κατασκευαστικές βλάβες.
• Την κατάσταση ηλεκτρολογικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων.
• Τα όρια και την οικοδομησιμότητα ενός οικοπέδου.
• Εάν επιτρέπεται η χρήση που σχεδιάζει ο αγοραστής.
• Την ανάγκη άμεσων επισκευών ή ανακαίνισης.

Το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου εκδίδεται από εξουσιοδοτημένο μηχανικό εγγεγραμμένο στα μητρώα του ΤΕΕ.

Η αμοιβή του ανεξάρτητου μηχανικού εξαρτάται από το είδος και το μέγεθος του ακινήτου.

Ένα διαμέρισμα χρειάζεται συνήθως απλούστερο έλεγχο από ένα οικόπεδο, μια μονοκατοικία, ένα ξενοδοχείο ή ένα επαγγελματικό κτίριο.

Για το παράδειγμά μας χρησιμοποιούμε προϋπολογισμό €600–€1.500 πλέον ΦΠΑ, δηλαδή περίπου €744–€1.860 συνολικά.

8. Μεσιτική αμοιβή

Η μεσιτική αμοιβή δεν καθορίζεται από υποχρεωτικό ενιαίο ποσοστό. Συμφωνείται μεταξύ του μεσίτη και του πελάτη και πρέπει να αναγράφεται με σαφήνεια στην εντολή υπόδειξης ή στη σύμβαση μεσιτείας.

Ο μεσίτης δικαιούται τη συμφωνημένη αμοιβή όταν έχει μεσολαβήσει στη συναλλαγή ή έχει υποδείξει την ευκαιρία που οδήγησε στην κύρια σύμβαση.

Στην ελληνική αγορά, μια συνηθισμένη εμπορική συμφωνία για αγοραπωλησίες είναι περίπου 2% από την πλευρά του αγοραστή και 2% από την πλευρά του πωλητή, χωρίς αυτό να αποτελεί υποχρεωτικό νόμιμο ποσοστό.

Η επαγγελματική αμοιβή επιβαρύνεται με ΦΠΑ 24%.

Παράδειγμα μεσιτικής αμοιβής

Για αγορά €250.000 με συμφωνημένη αμοιβή 2%:

• €250.000 × 2% = €5.000
• ΦΠΑ 24% = €1.200
• Συνολική μεσιτική αμοιβή: €6.200

Ο αγοραστής πρέπει να γνωρίζει πριν από την υπόδειξη:

• Το συμφωνημένο ποσοστό ή ποσό.
• Εάν ο ΦΠΑ περιλαμβάνεται ή προστίθεται.
• Πότε καθίσταται απαιτητή η αμοιβή.
• Εάν υπάρχει ελάχιστη αμοιβή.
• Ποιες υπηρεσίες περιλαμβάνονται.

9. Έξοδα στεγαστικού δανείου

Όταν η αγορά χρηματοδοτείται με στεγαστικό δάνειο, προστίθενται νέα έξοδα.

Ανάλογα με την τράπεζα και το πρόγραμμα, μπορεί να περιλαμβάνονται:

• Έξοδα εξέτασης ή διαχείρισης αιτήματος.
• Εκτίμηση εμπορικής αξίας του ακινήτου.
• Τεχνικός έλεγχος της τράπεζας.
• Νομικός έλεγχος τίτλων.
• Αμοιβές δικηγόρων για την προσημείωση.
• Τέλη εγγραφής προσημείωσης στο Κτηματολόγιο.
• Ασφάλιση του ακινήτου.
• Τυχόν ασφάλιση ζωής.
• Μελλοντικά έξοδα εξάλειψης της προσημείωσης.

Τραπεζικά ενημερωτικά έγγραφα περιλαμβάνουν συχνά ξεχωριστές δαπάνες για νομικό και τεχνικό έλεγχο. Σε επίσημο παράδειγμα της Εθνικής Τράπεζας, οι συγκεκριμένες δαπάνες αναφέρονται ενδεικτικά σε €874,40 με ΦΠΑ, αλλά το τελικό ποσό διαφέρει ανά πρόγραμμα και συναλλαγή.

Με τη νέα απόφαση για τα τέλη Κτηματολογίου, η εγγραφή προσημείωσης επιβαρύνεται με αναλογικό τέλος 8‰ επί της αξίας του δικαιώματος, μαζί με το αντίστοιχο πάγιο τέλος και τα λοιπά έξοδα.

Επομένως, ο αγοραστής πρέπει να ζητά από την τράπεζα αναλυτικό πίνακα με όλα τα έξοδα πριν αποδεχθεί την τελική προσφορά χρηματοδότησης.

10. Πρόσθετα έξοδα για κατοίκους εξωτερικού

Ένας αγοραστής που κατοικεί εκτός Ελλάδας μπορεί να χρειαστεί επιπλέον υπηρεσίες:

• Έκδοση ελληνικού ΑΦΜ.
• Φορολογικό εκπρόσωπο.
• Επίσημες μεταφράσεις.
• Διερμηνέα κατά την υπογραφή.
• Συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο.
• Apostille ή άλλη επικύρωση εγγράφων.
• Έξοδα αποστολής και πιστοποίησης.
• Διεθνή τραπεζικά εμβάσματα.
• Μετατροπή συναλλάγματος.
• Νομική υποστήριξη για έγγραφα ξένης χώρας.

Τα ποσά διαφέρουν σημαντικά. Μια απλή περίπτωση μπορεί να απαιτεί μόνο λίγες εκατοντάδες ευρώ. Αντίθετα, μια αγορά μέσω εταιρείας ή με σύνθετα έγγραφα του εξωτερικού μπορεί να κοστίσει περισσότερο.

11. Έξοδα που συχνά ξεχνά ο αγοραστής

Ανεξάρτητη εκτίμηση αξίας

Η εκτίμηση βοηθά τον αγοραστή να καταλάβει εάν η ζητούμενη τιμή είναι λογική σε σχέση με:

• Την περιοχή.
• Την κατάσταση του ακινήτου.
• Τον όροφο και την παλαιότητα.
• Τα συγκριτικά ακίνητα.
• Τη δυνατότητα εκμετάλλευσης.
• Το κόστος ανακαίνισης.
• Τυχόν νομικούς ή πολεοδομικούς περιορισμούς.

Η εκτίμηση που πραγματοποιεί η τράπεζα εξυπηρετεί πρωτίστως τη διαδικασία χρηματοδότησης και δεν αντικαθιστά απαραίτητα μια ανεξάρτητη αξιολόγηση για λογαριασμό του αγοραστή.

Προκαταβολή ή αρραβώνας

Η προκαταβολή δεν αποτελεί συνήθως πρόσθετο έξοδο, καθώς συμψηφίζεται με το τίμημα.

Ωστόσο, ο αγοραστής δεν πρέπει να καταβάλλει σημαντικό μη επιστρεπτέο ποσό πριν καθοριστούν γραπτώς:

• Οι προϋποθέσεις επιστροφής.
• Η προθεσμία ολοκλήρωσης.
• Το αποτέλεσμα του νομικού και τεχνικού ελέγχου.
• Τι συμβαίνει εάν δεν εγκριθεί το δάνειο.
• Τι συμβαίνει εάν ο πωλητής δεν μπορεί να μεταβιβάσει το ακίνητο.

Ανακαίνιση και άμεσες επισκευές

Ένα παλαιότερο ακίνητο μπορεί να απαιτεί:

• Νέα ηλεκτρολογική εγκατάσταση.
• Υδραυλικές εργασίες.
• Σύστημα θέρμανσης ή κλιματισμού.
• Αντικατάσταση κουφωμάτων.
• Μόνωση και στεγανοποίηση.
• Ανακαίνιση κουζίνας και μπάνιου.
• Αλλαγή χρήσης ή τακτοποίηση παραβάσεων.
• Ενεργειακή αναβάθμιση.

Το κόστος αυτό πρέπει να υπολογίζεται πριν από την τελική προσφορά.

Ετήσιο κόστος ιδιοκτησίας

Μετά την αγορά, ο ιδιοκτήτης πρέπει επίσης να υπολογίζει:

• ΕΝΦΙΑ.
• Κοινόχρηστα.
• Ασφάλιση ακινήτου.
• Συντήρηση και επισκευές.
• Αμοιβή διαχείρισης, εάν το ακίνητο εκμισθώνεται.
• Δημοτικά και λειτουργικά τέλη.
• Φορολογία εισοδήματος από μισθώματα, εφόσον υπάρχει εκμετάλλευση.

Αυτά δεν αποτελούν έξοδα μεταβίβασης, αλλά επηρεάζουν την πραγματική απόδοση και το ετήσιο κόστος του ακινήτου.

Αναλυτικό παράδειγμα αγοράς ακινήτου €250.000

Ας υποθέσουμε ότι ένας αγοραστής αποκτά ένα μεταχειρισμένο διαμέρισμα αξίας €250.000.

Χρησιμοποιεί μεσίτη, δικηγόρο και ανεξάρτητο μηχανικό. Η αγορά γίνεται χωρίς στεγαστικό δάνειο.

Έξοδο	Ενδεικτικό ποσό
Τιμή αγοράς	€250.000
Φόρος μεταβίβασης	€7.725
Συμβολαιογράφος και αντίγραφα	€2.500–€2.900
Κτηματολόγιο και πιστοποιητικά	€1.260–€1.300
Νομικός έλεγχος	€1.500–€3.000
Ανεξάρτητος τεχνικός έλεγχος	€744–€1.860
Μεσιτική αμοιβή	€6.200
Συνολικά πρόσθετα έξοδα	€19.929–€22.985
Συνολικός προϋπολογισμός αγοράς	€269.929–€272.985

Στο συγκεκριμένο παράδειγμα, τα πρόσθετα έξοδα αντιστοιχούν περίπου στο 8%–9,2% της τιμής αγοράς.

Εάν δεν υπάρχει μεσιτική αμοιβή από την πλευρά του αγοραστή, το συνολικό ποσοστό μειώνεται αισθητά.

Αντίθετα, το στεγαστικό δάνειο, οι μεταφράσεις, τα πληρεξούσια, οι πρόσθετες έρευνες ή τα σύνθετα νομικά προβλήματα μπορούν να αυξήσουν το συνολικό κόστος.

Πόσα επιπλέον χρήματα πρέπει να κρατήσω;

Ένας απλός τρόπος προϋπολογισμού είναι ο εξής:

Απλή αγορά με μετρητά

Κρατήστε περίπου 5%–6% επιπλέον για φόρο, συμβολαιογράφο, Κτηματολόγιο και βασικές επαγγελματικές υπηρεσίες.

Αγορά με πλήρη έλεγχο και μεσίτη

Κρατήστε περίπου 8%–10% επιπλέον όταν υπάρχουν δικηγόρος, ανεξάρτητος μηχανικός και μεσιτική αμοιβή.

Αγορά με στεγαστικό δάνειο ή από το εξωτερικό

Κρατήστε περίπου 10%–12% ή περισσότερο, ανάλογα με την προσημείωση, τα τραπεζικά έξοδα, τις μεταφράσεις και την πολυπλοκότητα της συναλλαγής.

Πριν καταβληθεί σημαντική προκαταβολή, ο αγοραστής πρέπει να έχει γραπτές προσφορές από τον συμβολαιογράφο, τον δικηγόρο, τον μηχανικό, τον μεσίτη και την τράπεζα.

Συχνές ερωτήσεις

Πόσο είναι συνολικά τα έξοδα αγοράς ακινήτου;

Σε μια οργανωμένη αγορά με φόρο μεταβίβασης, συμβολαιογράφο, Κτηματολόγιο, δικηγόρο, μηχανικό και μεσίτη, ο αγοραστής πρέπει συνήθως να υπολογίζει περίπου 8%–10% πάνω από την τιμή αγοράς.

Ποιος πληρώνει τον φόρο μεταβίβασης;

Τον φόρο μεταβίβασης τον πληρώνει ο αγοραστής πριν από την υπογραφή του μεταβιβαστικού συμβολαίου.

Πόσο είναι ο φόρος μεταβίβασης;

Ο βασικός φόρος είναι 3% επί της φορολογητέας αξίας. Με την πρόσθετη εισφορά υπέρ δήμων, η συνολική επιβάρυνση διαμορφώνεται περίπου στο 3,09%.

Είναι υποχρεωτικός ο δικηγόρος;

Η υποχρεωτική παράσταση δικηγόρου δεν ισχύει σήμερα σε κάθε αγοραπωλησία. Ωστόσο, ο ανεξάρτητος έλεγχος τίτλων και βαρών συνιστά σημαντικό μέτρο προστασίας του αγοραστή.

Πόσο χρεώνει ο μεσίτης στην αγορά ακινήτου;

Η αμοιβή συμφωνείται ελεύθερα. Μια συνηθισμένη εμπορική συμφωνία είναι 2% επί της τελικής τιμής, πλέον ΦΠΑ 24%, αλλά μπορεί να συμφωνηθεί διαφορετικό ποσοστό ή συγκεκριμένο ποσό.

Χρειάζεται έλεγχος από μηχανικό;

Ο ανεξάρτητος τεχνικός έλεγχος προστατεύει τον αγοραστή από αυθαίρετες κατασκευές, προβλήματα στα σχέδια, λανθασμένα τετραγωνικά, τεχνικές βλάβες και περιορισμούς στη χρήση του ακινήτου.

Πόσο κοστίζει το Κτηματολόγιο;

Για την καταχώριση αγοραπωλησίας ισχύει αναλογικό τέλος 5‰ επί της αξίας και πάγιο τέλος €3, μαζί με τυχόν μικρές πρόσθετες χρεώσεις για πιστοποιητικά ή αντίγραφα.

Πληρώνουν ΦΠΑ τα νεόδμητα ακίνητα το 2026;

Ο κατασκευαστής μπορεί να έχει εντάξει την οικοδομή στο καθεστώς αναστολής ΦΠΑ έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Η φορολογική αντιμετώπιση πρέπει να επιβεβαιώνεται για το συγκεκριμένο ακίνητο.

Συμπέρασμα

Η αγορά ενός ακινήτου δεν πρέπει να σχεδιάζεται μόνο με βάση την τιμή της αγγελίας.

Ο σωστός προϋπολογισμός πρέπει να περιλαμβάνει:

1. Την τιμή αγοράς.
2. Τον φόρο μεταβίβασης.
3. Τον συμβολαιογράφο.
4. Τα τέλη του Κτηματολογίου.
5. Τον νομικό έλεγχο.
6. Τον τεχνικό έλεγχο.
7. Τη μεσιτική αμοιβή.
8. Τα τραπεζικά έξοδα.
9. Την ανακαίνιση και το μελλοντικό κόστος ιδιοκτησίας.

Η σωστή προετοιμασία βοηθά τον αγοραστή να αποφύγει απρόβλεπτα έξοδα και να γνωρίζει το πραγματικό συνολικό κεφάλαιο που χρειάζεται πριν δεσμευτεί.

Η Urban Keys Real Estate Athens Greece, υποστηρίζει αγοραστές κατοικιών και επαγγελματικών ακινήτων στην Αθήνα και την Αττική, παρέχοντας αναζήτηση ακινήτου, ανάλυση αγοράς και συντονισμό με τους κατάλληλους επαγγελματίες για τον νομικό, τεχνικό και χρηματοδοτικό έλεγχο.

Επικοινωνήστε με την Urban Keys Athens, για να οργανώσουμε την αναζήτηση του κατάλληλου ακινήτου και να υπολογίσουμε το αρχικό συνολικό κόστος αγοράς με βάση το διαθέσιμο κεφάλαιό σας.

Το παρόν άρθρο παρέχει γενικές πληροφορίες και δεν αποτελεί εξατομικευμένη νομική, φορολογική, τραπεζική ή τεχνική συμβουλή. Οι φόροι, οι αμοιβές και οι προϋποθέσεις πρέπει να επιβεβαιώνονται πριν από κάθε συναλλαγή.

---

Ενημέρωση Τρίτη 11 Αυγούστου 2026